Zašto su lokali u centrima srpskih gradova prazni i da li se isplati ulaganje u poslovne prostore?

Situacija, utisak je, ni danas nije bolja. Novi udarac za zakupce lokala stigao je u vidu inflacije, energetske krize i opšte neizvjesnosti poslovanja. Isplati li se onda danas ulagati u poslovne prostore? Da li cijena zakupa raste i koji lokali su najtraženiji? Kakva je situacija sa prostorima u tržnim centrima? I na kraju, šta nam zapravo govori slika sablasno praznih lokala u centrima srpskih gradova? Ovo su samo neka od pitanja na koja smo pokušali da dobijemo odgovor.

Sagovornici eKapije uvjeravaju da se tržište maloprodajnog prostora oporavilo od pandemije. Ipak, kako kažu, tržište šoping centara sada je već prilično zasićeno, ali interesovanje investitora za izgradnju maloprodajnih parkova ne jenjava. To potvrđuju i podaci kompanije CBS International da ukupna ponuda maloprodajnog prostora u Srbiji iznosi 1.1 miliona m² od čega 35% čine retail parkovi i da u 25 gradova u Srbiji postoji bar jedan retail park.

Ipak, naši sagovornici nemaju isti utisak kad je riječ o praznim lokalima u centrima gradova. Dok jedni primjećuju povećan broj slobodnih lokala i poslovnih prostora, drugi tvrde da se u glavnim gradskim zonama i dalje traži kvadrat više. Ono u čemu se, ipak, svi slažu je da cijene ne padaju.

Republički geodetski zavod: Prodato 9% više prostora nego prošle godine

U prvom polugodištu 2022. godine registrovano je 1.765 kupoprodaja poslovnih prostora na teritoriji Republike Srbije, što je za 9% više u odnosu na isti period prethodne godine. U ovu cifru uključeni su lokali, kancelarije, poslovni prostori za koje nije utvrđena djelatnost, poslovni apartmani i skladišni i magacinski prostori.

Najviše prometa poslovnih prostora realizovano je u Novom Sadu (241), opštini Raška (146), Novi Beograd (142), Čajetina (90), Medijana Niš (64), Vračar (52), Zvezdara (52), Stari Grad Beograd (49), Palilula Beograd (45), Subotica (41).

Cijene su se kretale od 50 EUR/m² do 12.240 EUR/m2. Površine u prometu kretale su se u rasponima do 30m2 (33% podataka), od 30m2 do 60m2 (30% podataka), od 60m2 do 150m2 (22% podataka) i preko 150m2 (15% podataka).

U trećem kvartalu ove godine, najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari grad za 10.110 EUR, površine 179 m², što je ujedno i najviša ugovorna cijena poslovnog prostora od 1.810.000 EUR.

U glavnim gradskim zonama i dalje se traži lokal više

A šta nam govore prazni lokali u centru srpske prestonice? Oni svakako ne daju realnu sliku o tražnji, ističe za eKapiju Direktor sektora posredovanja za komercijalne nekretnine CBS International Dušan Miletić. Kako kaže, što se tiče maloprodajnog prostora Beograda, posle smanjene aktivnosti koja je zabilježena u 2020. godini, tokom 2021. i još intenzivnije u 2022. godini, tržište bilježi rezultate od prije krize, što je uslovljeno povećanjem poslovne aktivnosti, ali i broja turista koji predstavljaju važnu ciljnu grupu lokala u pješačkoj zoni.

- Nekolicina praznih lokala u centru Beograda koji su trenutno slobodni, ne oslikava realnu tržišnu sliku, s obzirom na činjenicu da se u glavnim i visoko frekventnim gradskim zonama i dalje traži lokal više. Primjera radi, na atraktivnim gradskim lokacijama koji bilježe veliku tražnju, kao što su Knez Mihailova, Terazije, Kralja Milana, Bulevara kralja Aleksandra, Makenzijeva, Požeška, Glavna i Prvomajska ulica u Zemunu, pa čak i na lokacijama u Borči, procenat slobodnih lokala je manji od 2%. Lokali mogu biti prazni iz više razloga, a najčešće je to problem oko vlasništva, te oni do razrješenja istog i nisu zaista na tržištu. Takođe se dešava da je lokal izdat, ali ostaje prazan dok se radi na prikupljanju neophodne dokumentacije za adaptaciju/rekonstrukciju - ističe Miletić.

Ukupna ponuda maloprodajnog prostora 1,1 miliona m2

Kad je riječ o visini zakupa, neznatne su oscilacije u odnosu na period prije pandemije, dok je primijetan rast kada je kupovina u pitanju, navodi naš sagovornik.

- Kupovina poslovnog prostora i u segmentu maloprodajnog prostora, ali i u segmentu kancelarijskog prostora, postala je sve atraktivnija tokom pandemije, jer su pojedinačni investitori i kompanije počele više da ulažu i kupuju sopstveni poslovni prostor - otkriva Miletić.

On navodi da su lokali u gradskim, odnosno na uličnim lokacijama, uglavnom interesantni inostranim i domaćim maloprodajnim lancima koji otvaraju supermarkete, drogerije, apoteke, igre na sreću, modne trgovine, fitness centre i slično. Površina zakupljenih lokala varira od manjih koji su kvadrature od 60-80 m² pa do većih koji idu i do 400-700 m2. I dalje su najinteresantnije prometne, vidljive, posjećene i gusto naseljene lokacije.

35% maloprodajnog prostora u Srbiji čine retail parkovi (Foto: kikovic/shutterstock.com)

- Pored uličnih lokacija, retail parkovi se definitivno izdvajaju kao atraktivan format koji se u poslednje vreme odlično pozicionirao kao jedna od omiljenih destinacija kupaca. Niže inicijalno ulaganje, kraći period izgradnje, kao i mogućnost fazne izgradnje su ključni pokretači sve većeg interesovanja investitora za retail parkove širom Srbije. Sa druge strane, kupovina na jednom mjestu, lakoća pristupa, prostran parking kao i široka paleta pristupačnih proizvoda su razlozi koji privlače kupce ovom prodajnom formatu. U ovom momentu, od ukupne ponude maloprodajnih formata u Srbiji, koja iznosi 1,1 miliona m², 35% čine retail parkovi, i trenutno u 25 gradova u Srbiji postoji bar jedan retail park, a najavljeni su u još nekim gradovima. Po broju transakcija, pored Beograda izdvajaju se Novi Sad, Čačak, Kragujevac, Niš, Jagodina, ali i manji gradovi - ističe Miletić.

Zahtjevi klijenata se mijenjaju

Pored standardnih zahteva klijenata koji se odnose na lokaciju, vidljivost, frekvenciju prolaznika, visinu zakupa, od početka pandemije zakupci insistiraju na određenim klauzulama u ugovorima o zakupu koje se direktno odnose na eventualni nastavak pandemije, objašnjava Miletić.

- To su izlazne opcije i unaprijed definisano umanjenje iznosa zakupnine u slučaju eventualnih uvođenja novih mjera. Dodatno, zakupci nastoje da izbjegnu opciju godišnje indeksacije koja bi se usaglašavala u skladu sa važećim MUICP vrednostima (Monetary Union Index of Consumer Prices) - objašnjava Miletić.

On smatra da se ulaganje u poslovni prostor isplati i da kupovina lokala u glavnim gradskim zonama omogućava značajnije brži povrat investicije od povrata prilikom kupovine stana.

- Upravo iz tog razloga, pored kupovine lokala radi obavljanja sopstvene djelatnosti, većina se kupuje namjenski radi izdavanja i ostvarivanja dugoročnih prihoda. S obzirom na to da se u slučaju pojedinačnih lokala, u najatraktivnijim komercijalnim zonama grada, vlasnici rjeđe odlučuju za prodaju svojih lokala zbog izuzetnih prinosa od izdavanja, investicioni kupci su zainteresovani i za kupovinu lokala u ranoj fazi izgradnje stambenih kompleksa, jer je veća ponuda i daleko brži povrat investicije u odnosu na investiranje u bilo koji drugi tip nekretnine.

Prosječna cena zakupa u tržnim centrima u Beogradu od 26 do 28 evra po m2

Rukovodilac odjeljenja za upravljanje nekretninama i pododjeljenja za izdavanje maloprodajnih objekata za Jugoistočnu Evropu, CBRE, Ivana Maksimović ističe da je u prethodne tri godine, ukupan maloprodajni prostor u Beogradu povećan za oko 150.000 novih kvadrata, prvenstveno otvaranjem objekata "BW Galerija" i "BEO Shopping Center".

Ipak, kako napominje, visina zakupnina u okviru prvoklasnih tržnih centara ostala je na stabilnom nivou i tokom prethodnih kvartala, bez obzira na povećanje ponude prostora i na efekte koje je sa sobom donijela pandemija.

Zakup u tržnim centrima u Beogradu može da iznosi i oko 100 EUR po m^{2 (Foto: zhu difeng/shutterstock.com)}

- Svakako, iznos zakupnina najviši je u tržnim centrima u Beogradu, gdje se prosječna zakupnina kreće od 26 do 28 EUR po m² zakupljenog prostora na mjesečnom nivou. Zakup pojedinih lokala, na frekventnim lokacijama u okviru ovih objekata, u zavisnosti od površine i djelatnosti koja se obavlja u maloprodajnom prostoru, može da iznosi i oko 100 EUR po m². Potražnja za maloprodajnim prostorom je i dalje na stabilnom nivou, jer na tržište ulaze novi brendovi koji su u fazi širenja svoje mreže - kaže Maksimovićeva.

Tržište šoping centara je zasićeno

Kako kaže, tržište šoping centara sada je već prilično zasićeno, ali interesovanje investitora za izgradnju maloprodajnih parkova, širom regiona, nije opalo ni sa početkom pandemije Covid 19.

- Specifičnost koncepta, kao i miks zakupaca u istim je pokazao veći otpor u odnosu na druge maloprodajne objekte, poput tržnih centara, tokom proteklih 18 mjeseci. Kada je riječ o Srbiji, investitori su fokusirani na izgradnju maloprodajnih parkova na sekundarnim i tercijarnim lokacijama, a mnogi postojeći maloprodajni parkovi proširuju svoje kapacitete dogradnjom, kako bi obogatili postojeću ponudu. Visina zakupnina u maloprodajnim parkovima takođe je ostala nepromijenjena i kreće se u rasponu od 9 do 11 EUR po m² na mjesečnom nivou - otkriva naša sagovornica.

Uzroke za prazne lokale koje viđamo u centru Beograda, ona vidi u sinergiji različitih faktora i promjena koje su se desile poslednjih godina.

- Uzroci su brojni, od izmještanja poslovnog centra prestonice na područje Novog Beograda, do nedostatka parkinga u samom centru grada, pa i nedostatka ponude adekvatnog maloprodajnog prostora u ovom dijelu grada. Promjene navika potrošača, koji teže da na jednom mjestu završe više obaveza, pronađu bogatiju ponudu proizvoda i usluga, ali i zabavne sadržaje, uz lak pristup objektu, dovele su do toga da se potrošači danas najprije okreću tržnim centrima i maloprodajnim parkovima - objašnjava Maksimovićeva.

Kupovina iz fotelje

Među važnim promjenama je i porast elektronske trgovine. Naša sagovornica ističe da je u Srbiji stopa rasta elektronske trgovine u Srbiji 2020. godine, u odnosu na prethodnu godinu, iznosila čak 25%.

- Udio kupovine putem interneta u ukupnom maloprodajnom prometu u regionu Centralne i Istočne Evrope, već dugi niz godina redovno raste. U poslednjih pet godina, porastao je za 9 pp na 15%, a za četiri godine, prema prognozama CBRE-a, iznosiće 20%. Kada govorimo o Srbiji, taj udio je 2016. iznosio 3%, a tokom 2020. i 2021. godine 6%. Procjenjuje se da će do 2026. godine udio elektronske kupovine iznositi 10% od ukupnog maloprodajnog prometa u Srbiji - navodi Maksimovićeva.

Pandemija je promijenila potrošačke navike (Foto: Georgejmclittle/shutterstock.com)

Ipak, kako kaže, u Srbiji je pored rasta trgovine putem interneta, poslednjih nekoliko godina zabiležen i rast trgovine u maloprodajnim objektima, sa izuzetkom 2020. usljed uticaja mera u borbi protiv Covid 19.

- Poslednje dvije godine donijele su brojne promjene u poslovanju, bez obzira na segment industrije. Među onima koji su pretrpjeli najveći udarac svakako su bili maloprodajni objekti, prije svega šoping centri, ali smo vidjeli i da su se trgovci brzo prilagodili datim okolnostima i uveli novitete u maloprodajno okruženje. Trenutno makroekonomsko okruženje donijeće nove izazove. Međutim, očekivano je da će se tradicionalna i prodaja putem interneta paralelno dalje razvijati, jer su komplementarne ne samo sa stanovišta potrošača, već i sa stanovišta maloprodajnih lanaca. Kombinovanjem različitih kanala, oblika prodaje i povrata robe, garantuje se udobnost i individualan pristup kupcima, ali i efikasnost u korišćenju skladišnog prostora, pa će tako svaki maloprodajni lanac naći idealnu formulu za svoje poslovanje - zaključuje Maksimovićeva.

Uticaj inflacije i energetske krize

Tek što je pandemija utihnula, stigle su inflacija i energetska kriza koje su snažno pogodile većinu industrija. Da li je to negativno uticalo na tržište poslovnog prostora i da li su se cene zakupa povećale? Ne i da, kaže Bojan Jevremović, Leasing Director - Office Portfolio, MPC Properties, ističući da trenutna geopolitička situacija svakako predstavlja izazov za sve industrije, mada više u meri predviđanja efekata nego u konkretnim problemima.

- Najveću razliku vidimo u povećanju cijena materijala i opreme kada je riječ o opremanju prostora i tu vidimo značajna odstupanja koja se reflektuju i na cijenu izvođenja radova i na ukupne troškove koje plaća zakupac za opremanje svog prostora. S obzirom na to da je MPC poslovni portfolio popunjen skoro 100%, mi trenutno ne vidimo druge efekte kada je riječ o energetskoj krizi i inflaciji - napominje Jevremović.

On dodaje da će se potencijalni negativni efekti lančano odraziti na sve učesnike procesa, ali uzimajući u obzir stanje na tržištu sa jako malim procentom slobodnog prostora, a veoma velikom potražnjom, efekat povećanja cijena zakupa je uslovljen dominantno tim parametrom.

- Potražnja za prostorom je na vrlo visokom nivou, a cijene su se povećale i prije sadašnje geopolitičke situacije, sa tendencijom da se blagi rast nastavi obzirom da ima jako malo najavljenih poslovnih projekata u narednom periodu. Takođe ne treba zaboraviti i jako veliki priliv kompanija sa tržišta Rusije i Ukrajine koje takođe u značajnoj mjeri utiču na procenat raspoloživog prostora, a samim tim i na visinu zakupa - ističe Jevremović.

Kad je riječ o veličini prostora, poslednjih nekoliko godina traže se znatno veće kvadrature nego ranije. Kako napominje naš sagovornik, danas je potpuno normalno dobiti više zahtjeva u istom trenutku za površine od preko 1.000 m². Rekord ove firme je čak 25.000 m² sa jednim zakupcem.

- Djelatnost firmi koje su i najveći zakupci su i dalje dominantno iz IT industrije, a njih prate "shared service" centri i "call"centri koji pokrivaju određeni dio svijeta iz Srbije sa svojim uslugama. Taj trend će se sasvim sigurno i nastaviti s obzirom na to da se na našem tržištu pozicioniraju R&D centri velikih kompanija koji zapošljavaju i dovode ljude iz inostranstva da rade u Srbiji, što je takođe novi trend kod nas, a djelimično uslovljen i raspoloživom, kvalitetnom radnom snagom iz trenutno nestabilnih područja - zaključuje Jevremović.

Povećan broj zatvorenih radnji

U budućnosti se može desiti pad najma poslovnog prostora, ukoliko bude značajnije ekonomske stagnacije, navodi za eKapiju Jasmina Gavrilov Dražić, Public Relations Manager iz 4zida. Za sada, činjenica da se na tržištu nalazi veći broj lokala za izdavanje i dalje se ne odražava na pad cijena najma poslovnih prostora.

- Cijene zakupa lokala, ali i drugih vrsta poslovnih prostora rastu, sličnim nivoom rasta kao što rastu cijene i drugih vrsta nekretnina, starogradnje, novogradnje, za prodaju ili izdavanje. Ipak, ono što je primjetno na tržištu nekretnina jeste da je povećan broj slobodnih lokala i poslovnih prostora, najviše onih koji se izdaju. Pojedini vlasnici radnji zatvorili su svoje prodavnice, jer nisu uspjeli da se izbore sa sve većim nametima, odnosno rastom cijena kako sirovina, robe, tako i zakupa, režija, te im prihod od poslovanja više nije mogao da prati rastuće troškove. Dodatno, pojedine firme i dalje rade od kuće, a neke od njih su otkazale ili u potpunosti ili deo poslovnog prostora tj. kancelarija koje su uzimale u zakup - objašnjava Gavrilov Dražić.

A kad je riječ o karakteristikama lokala koji se najlakše izdaju, zlatno pravilo je i dalje - lokacija.

- Za ovakav tip poslovnih prostora je vrlo važno da se nalaze na atraktivnim lokacijama tj. prometnim djelovima grada. Lokacija, a zatim i kvadratura lokala, u najvećoj mjeri diktiraju i cijenu. Posebno su traženi lokali koji imaju neku vrstu izloga ili terasu i dvorište, a ovo poslednje je posebno važno ako se radi o ugostiteljskim objektima - navodi Gavrilov Dražić.

Marija Dedić

Kompletan sadržaj tematskog biltena Nekretnine i gradnja - Investicije kao zalog za budućnost možete vidjeti OVDJE.