Jeftino i rizično - kako uknjižiti stan iz pretprodaje

U roku od tri godine katastar nepokretnosti u Srbiji treba da bude kompletiran. To znači da će svaka kuća, stan, zemljište, i u knjigama imati svoje vlasnike. To, međutim, ne važi za stanove u izgradnji koji se masovno kupuju u pretprodaji.

Kupovinom "kvadrata" čija izgradnja nije ni započeta, ili je u sivoj fazi, kupac preuzima veliki rizik, jer nema nikakvih garancija. Kako kažu u Republičkom geodetskom zavodu, nekretnina može da bude uknjižena samo ako ima upotrebnu dozvolu. To podrazumeva da je procedura izgradnje objekata ispoštovana i da su rešeni imovinsko-pravni odnosi.

U Beogradu postoje dve vlasničke evidencije o nekretninama. Vlasništvo se za određene teritorije knjiži u katastru nepokretnosti, a gde on nije ustrojen, u zemljišnim knjigama.
Šef odseka za zemljišne knjige u Drugom opštinskom sudu, Dragan Benović, objašnjava da u Zakonu nema propisa koji investitora obavezuju da uknjiži izgrađenu zgradu.

- Zbog toga je sigurnije kupovati gotov stan. Međutim, ljudi se često odlučuju da ga plate pre ili u toku gradnje, jer je tada kvadratni metar jeftiniji - navodi Benović. - Rizik postoji, jer iako investitor ima rešenu imovinu nad zemljištem, građevinsku dozvolu i projekat, niko ne garantuje da će i izgraditi zgradu. Može da bankrotira, ili da odstupi od projekta, pa da zbog toga zgrada ne prođe tehnički prijem, ili da nestane sa novcem, što se dešavalo. Kada se kupuje neizgrađeni stan, kupac može samo da veruje investitoru da će sve proteći kako treba.

Benović podvlači da uknjižba zgrade košta 3.900 dinara i ako se desi da je investitor ne uknjiži, ovaj novčani iznos bez problema mogu da skupe vlasnici stanova i zavedu je u katastar.

- Vlasnik može da u Sekretarijatu za urbanizam uzme prepis građevinske dozvole i sa njim uknjiži imovinu. Pre toga mora da pribavi i dokumentaciju da je zgrada prošla tehnički prijem - objašnjava Benović. - Sve ovo bi trebalo da uradi investitor, ali ako on neće, bitno je da i vlasnici stanova mogu sami da regulišu svoju imovinu.
Ukoliko se stan kupi od prodavca koji je uknjižen kao vlasnik, da bi ste ga u katastru preveli na sebe, potrebno je:

- Ugovor o kupoprodaji na kojem su potpisi ugovarača overeni u sudu i sa pečatom poreske uprave koji potvrđuje da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava. Ukoliko u ugovoru prodavac nije dao bezuslovnu saglasnost da kupac na sebe može uknjižiti stan, neophodna je takva posebna pismena izjava prodavca overena u sudu.

- Fotokopija lične karte kupca.

Ako prodavac nije uknjižen kao vlasnik, već je to neko drugi, uz navedena dokumenta potrebno je priložiti i dokumentaciju kojom se dokazuje pravni kontinuitet prodavca kao vlasnika. U slučaju da je stan više puta prodavan, a uknjižen na prvog vlasnika, potrebno je priložiti dokumentaciju o svim prenosima vlasništva.

Ukoliko zgrada u kojoj se nalazi stan uopšte nije uknjižena, ali je evidentirana na katastarskom planu, uz pomenutu dokumentaciju treba priložiti i građevinsku dozvolu sa pečatom pravosnažnosti, ili njenu overenu fotokopiju. Ako zemljište nije upisano na investitora, neophodno je pribaviti isprave kojima je stekao pravo na zemljištu.
Kada objekat nije evidentiran na katastarskom planu, pored svih dokumenata potrebno je angažovati i geodetsku firmu koja će snimiti zgradu i promenu prijaviti katastru nepokretnosti.

Uz svu dokumentaciju podnosi se zahtev za uknjižbu i uplatnice za plaćene takse i naknade. Administrativna taksa je 440 dinara, uknjižba 4.748 dinara. Upis stana u zgradi košta 1.583 dinara.

(Tekst preuzet iz "Novosti", 10. oktobra 2007. godine)