NavMenu

Pregled tržišta nekretnina u Srbiji, Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori - Koliko košta kvadrat u novogradnji i gdje treba investirati?

Izvor: eKapija Ponedjeljak, 31.10.2022. 09:38
Komentari
Podeli
(Foto: STUDIO GRAND OUEST/shutterstock.com)
Oni koji su bili zainteresovani za kupovinu stana u proteklih šest mjeseci, u Srbiji su za kvadrat u novogradnji prosječno morali da izdvoje 1.617 EUR/m2, u Republici Srpkoj 812,5 EUR/m2, dok je u Crnoj Gori prosječna cjena kvadrata iznosila 1.375 EUR.

Tržište je dinamično, podložno različitim uticajima, pa se shodno tome i mijenja. Ipak, potražnja za nekretninama, i to ne samo sambenim, ne jenjava ni u jednoj od pomenutih zemalja našeg regiona.

Srbija, odnosno Beograd, drže rekord u vrijednosti nekretina kada je riječ o regionu. U Republici Srpskoj najatraktivnije tržište stanova je u Banjaluci, dok se u federaciji ističe Sarajevo. Kada je riječ o Crnoj Gori, najjače cijene i dalje drži primorje, a ono što je posebna atrakcija ovog tržišta su luksuzne nekretnine duž obale.

O ovim cijenama, ali i tržištu poslovnih prostora, cijenama građevinskog zemljišta, kao i vrednosti građevinskih radova čitajte u eKapijinom pregledu tržišta nekretnina.


Beograd (Foto: Shutterstock)Beograd

Tržište nepokretnosti u Srbiji vruhedno 3,6 mlrd EUR u proteklih šest mheseci


Tržište nepokretnosti u Republici Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine vrijedilo je 3,6 mlrd EUR, što predstavlja rekordnu šestomjesečnu vrijednost, istaknuto je u Izvještaju o stanju na tržištu nepokretnosti u prvom polugodištu 2022. godine Republičkog geodetskog zavoda.

Podaci ukazuje na blaži rast prometa nepokretnosti u odnosu na prošlu godinu i rekordne količine novca na tržištu nepokretnosti - došlo je do povećanja količine novca za 25%.

Broj kupoprodaja u prvom polugodištu 2022. godine nadmašio je prvo polugodište 2021. godine za 4% sa brojem od 68.274 kupoprodaja.

Na teritoriji Srbije prometovano je 25.775 stanova, 15.720 prometa građevinskog zemljišta, 12.130 prometa stambenih objekata i 11.779 prometa poljoprivrednog zemljišta.

Broj kupoprodaja u prvom polugodištu 2022. u odnosu na isti period prethodne godine u prometu garažnog prostora porastao je za 22%, poslovnih prostora za 9%, stanova za 8%, poljoprivrednog zemljišta za 6%, stambenih objekata (kuće, vikendice i stambene zgrade za kolektivno stanovanje) za 5%.

U teritorijalnom pogledu najviše prodaja nepokretnosti u prvom polugodištu 2022. realizovano je na teritoriji Vojvodine, zatim Grada Beograda, Šumadije i Zapadne Srbije, a najmanje na teritoriji Južne i Istočne Srbije. Međutim, kao i do sada, najskuplje nekretnine prodate su u Gradu Beogradu pa je i najveća količina novca prometovana na teritoriji Grada Beograda.


Stanovi

Kada je riječ o prometu stanova, udio kupoprodaja stanova u novogradnji u odnosu na ukupan broj kupoprodaja stanova u prvom polugodištu 2022. bio je 42%, što je za 1% više u odnosu na isti period prethodne godine.

U prvom polugodištu 2022. godine promet stanova na nivou države bio je 25.775 stanova što je za 8% više u odnosu na isti period prethodne godine.

Prosječna površina stana u starogradnji u prometu je 54 m2, a u novogradnji 59 m2.

Prema strukturi u prometu starogradnje učestvuju dvosobni/dvoiposobni stanovi sa 38%, jednosobni/jednoiposobni sa 28%, trosobni/ troiposobni sa 13% i garsonjere sa 6%, dok sa 2% učestvuju četvorosobni/četvoroiposobni i 2% jedna/dvije sobe, petosobni i dr., a za 11% podataka je nepoznat podatak o sobnosti.

Kada je riječ o novogradnji, prema strukturi u prometu učestvuju dvosobni/dvoiposobni stanovi sa 30%, trosobni/ troiposobni sa 15%, jednosobni/jednoiposobni sa 12%, četvorosobni/četvoroiposobni sa 5% i garsonjere sa 3%, odnosno sa 1% jedna/dvije sobe, petosobni i drugo, a za 34% podataka je nepoznat podatak o sobnosti.

Prosječna cijena stana u starogradnji za područje Srbije u prvom polugodištu 2022. godine iznosila je 1.260 EUR/m2, što je za 19% više u odnosu na isti period prethodne godine.

Prosječna cijena stana u novogradnji iznosila je 1.617 EUR/m2, što je za 11% više u odnosu na isti period prethodne godine.

Najviše cijene novih stanova su na lokaciji Beograd na vodi i kreću se od 2.615 do 9.545 EUR/m2.

Na području Grada Beograda izdvajaju se i lokacije stambenih kompleksa Novi Dorćol, Zepterra, K district, Petica, Kennedy Residence, Park Vila Residence, New Minel i dr.

Najviše cijene stanova u starogradnji su na području Starog Grada, Vračara, Savskog venca i Novog Beograda.


Poslovni prostori

Promet poslovnih prostora u prvom polugodištu 2022. godine bilježi porast od 9% na nivou države u odnosu na isti period prethodne godine. Registrovano je 1.765 kupoprodaja poslovnih prostora.

Prometovali su se lokali, kancelarije, poslovni prostori za koje nije utvrđena djelatnost, poslovni apartmani i skladišni i magacinski prostori.

Najviše prometa poslovnih prostora realizovano je na teritoriji sledećih opština: Novi Sad - 241, Raška - 146, Novi Beograd - 142, Čajetina - 90, Medijana (Niš) - 64, Vračar - 52, Zvezdara - 52, Stari Grad - 49, Palilula
- 45, Subotica - 41 i dr.

Cijene prometovanih poslovnih prostora su se kretale od 50 EUR/m2 do 12.240 EUR/m2.

Površine u prometu kretale su se u rasponima do 30m2 - 33% podataka, od 30m2 do 60m2 - 30% podataka, od 60m2 do 150m2 - 22% podataka i preko 150m2 - 15% podataka.


Najviše postignute cijene na tržištu nekretnina

Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u prvom polugodištu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski Venac i koštao je 9.545 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m2 i to je stan u novogradnji.

Kada je riječ o starogradnji, najviša cijena po kvadratu je 4.902 EUr plaćena za stan na beogradskoj opštini Stari Grad, površine 66 m2.

Stan za koji je u prvom polugodištu 2022. godine izdvojeno najviše novca je stan u novogradnji u iznosu od 1.530.000 EUR, površine je 349 m2 i nalazi se na opštini Savski Venac.

Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 2.900.000 EUR.

Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari Grad za 12.240 EUR, površine 29 m2, a najviša ugovorna cijena poslovnog prostora od 10.200.000 EUR ostvarena je na Paliluli.


Način plaćanja

Na osnovu prikupljenih podataka iz kupoprodajnih ugovora, u prvom polugodištu 2022. godine 12% svih nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi. U prvom polugodištu 2022. godini 28% stanova u Republici Srbiji je plaćeno kreditnim sredstvima, što je za 8% manje u poređenju sa prvim polugodištem 2021. godine.

Treći kvartal tržišta nepokretnosti u Srbiji

Kada je riječ o trećem kvartalu, ukupan obim novčanih sredstava na tržištu nepokretnosti iznosio je 1,7 mlrd EUR, što predstavlja povećanje od 10,6% u odnosu na isti period prethodne godine.

Ukupan broj kupoprodajnih ugovora na tržištu nepokretnosti bio je 34.503, što je za 0,9% manje u odnosu na treći kvartal 2021. godine. Posmatrano po gradovima najveći broj kupoprodajnih ugovora zabilježen je u Gradu Beogradu - 8.013 ugovora.

U trećem kvartalu 2022. godine najveći udio u ukupnim novčanim sredstvima u prometu nepokretnosti u Srbiji imao je promet stanova u iznosu od 935,2 mil EUR, od čega je u Gradu Beogradu za stanove izdvojeno 579,6 mil EUR.

Učešće stanova u ukupnoj količini novca na tržištu u trećem kvartalu 2022. godine iznosio je 57%, što je za 1% više nego u istom periodu 2021. godine.

U trećem kvartalu 2022. godine 10% nepokretnosti je plaćeno iz kreditnih sredstava, što je za 4% manje u poređenju sa istim periodom prethodne godine. Iz kredita se najčešće plaćaju stanovi - 25%, što je za 8% manje u poređenju sa trećim kvartalom 2021. godine.

Najviše novca u trećem kvartalu 2022. godine izdvojeno je za stan u novogradnji u iznosu od 1.280.350 EUR , koji se nalazi na Vračaru i ima ukupnu površinu od 301 m2. Najskuplji kvadrat stana u Srbiji u trećem kvartalu 2022. godine prometovan je na lokaciji Beograd na vodi, na opštini Savski venac, i koštao je 10.400 EUR po metru kvadratnom, površine je 97 m2 i to je stan u novogradnji.

Najskuplji kvadrat poslovnog prostora prometovan je na beogradskoj opštini Stari grad za 10.110 EUR, površine 179 m2, što je ujedno predstavlja i najvišu ugovornu cijenu poslovnog prostora u iznosu od 1.810.000 EUR.

Banjaluka (Foto: novak.elcic/shutterstock.com)Banjaluka


Kakvo je tržište Bosne i Hercegovine?

* 1 EUR = 1,95 KM


Tokom prvog polugodišta 2022. godine, najveća vrijednost prometovanih novih stanova ostvarena je u Banjaluci, 60 mil KM, Doboju 13,6 mil KM, Istočnom Novom Sarajevu 11,9 mil KM i Bijeljini 9,8 mil KM.

Prosječna cijena kvadrata završenog i prodatog novog stana najviša je u Banjaluci, 3.627 KM/m2, Trnovu (Jahorini), 3.052 KM/m2 i Trebinju, 2.636 KM/m2, podaci su Republičkog zavoda za statistiku.

U prvom polugodištu 2022. godine, ukupna vrijednost prometovanih novih stanova u Republici Srpskoj iznosila je 121,7 mil KM. Najskuplji novi stan prodat je u Banjaluci po cijeni od 4.843 КM/m2.

- Na području Banjaluke i Bijeljine u toku ove godine, zaključno sa 30.06.2022. godine, zabilježen je najveći promet nepokretnosti. U toku prošle godine u ovim jedinicama lokalne samouprave evidentirano je više od jedne trećine od ukupnog broja evidentiranih kupoprodajnih ugovora u RUGIPP-u na području Republike Srpske (37,5%), a taj trend nastavljen je i ove godine - rekli su eKapiji iz Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RUGIPP).

Prosječna cijena stana po kvadratnom metru u kategoriji "kupovina od investitora" za područje Republike Srpske iznosila je 1.625 KM/m2, na uzorku od 332 stana. Najniža prosječna cijena stana evidentirana je u opštini Lopare (800 KM/m2), a najviša prosiječna cijena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m2.

Prosječna cijena stana po kvadratnom metru u kategoriji "starogradnja" za područje Republike Srpske iznosila je oko 1.500 KM/m2, na uzorku od 480 stanova. Najniža prosječna cijena stana evidentirana je u opštini Vlasenica (280 KM/m2) dok je najviša prosječna cijena stana za područje Banjaluke iznosila 2.300 KM/m2.

- Iz navedenog se može zaključiti da je Banjaluka trenutno najatraktivnije tržište stanova u Republici Srpskoj i da se prosječna cijena stana u novogradnji najbolje odražava na nivou analitičkih jedinica (jedinica lokalne samouprave). Napominjemo da prosječna cijena zavisi od mikrolokacije tržišta i broja, upotrebljivosti i složenosti kupoprodajnih ugovora (uzorak). Takođe, u navedenom periodu evidentirane su kupoprodaje iz kategorije "starogradnja" u užem i širem gradskom području Banjaluke - kažu u RUGIPP-u.

Najviša ukupna cijena stana u novogradnji u Banjaluci iznosila je 437.892,96 KM za stan površine 154,5 m2 dok je najviša cijena po kvadratnom metru iznosila 3.661 KM/m2 za stan površine 56 m2. Najviša ukupna cijena stana u staroj gradnji iznosila je 302.433 KM za stan površine 93,8 m2, dok je najviša cijena po kvadratnom metru iznosila 4.086 KM/m2 za stan površine 36 m2.

Najniža ukupna cijena stana u novogradnji iznosila je 92.000 KM za stan površine 40 m2, dok je najniža cijena po kvadratnom metru iznosila 2.227 KM/m2 za stan površine 62 m2. Najniža ukupna cijena stana u staroj gradnji iznosila je 48.000 KM za stan površine 24 m2 dok je najniža cijena po kvadratnom metru iznosila 1.721 KM/m2 za stan površine 86 m2.

Najskuplja nepokretnost prometovana je u opštini Trnovo (grad Istočno Sarajevo), a cijena u ugovoru iznosi 8.000.000 KM. U pitanju je građevinsko zemljište površine 8.588 m2.

Prosječna cijena građevinskog zemljišta u Republici Srpskoj iznosila je 25,00 KM/m2, na uzorku od 3.397 nepokretnosti. Prosječna cijena poslovnog prostora u Republici Srpskoj iznosila je 1.843 KM, na uzorku od 108 nepokretnosti. Najviša cijena prometovanog poslovnog prostora je 990.000 KM za 498,9 m2 (Prijedor). Najviša cijena po kvadratnom metru prometovanog poslovnog prostora je 4.889,6 KM/m2 (Jahorina).

Sarajevo (Foto: Ajan Alen/shutterstock.com)Sarajevo

Na području Federacije BiH prosječna cijena prodatih novih stanova u drugom tromjesečju ove godine veća je za 13% u odnosu na prosječnu cijenu prodatih novih stanova u 2021. godini, podaci su Federalnog Zavoda za statistiku.

U saopštenju se precizira da je prosječna cijena novih prodatih stanova u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na isti period prošle godine veća je za 8,9%.

U drugom tromjesečju ove godine u FBiH prodata su ukupno 232 stana ukupne površine 14.125 m2 od čega je u Sarajevu 58, dok je u ostatku entiteta 174 stana.

Broj prodatih novih stanova u FBiH u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na prosječan broj prodatih novih stanova u 2021. godini manji je za 8,9%, a u odnosu na drugo tromjesečje 2021. godine manji je za 8,7%.

Korisna površina prodatih novih stanova u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na prosječnu korisnu površinu u 2021. godini veća je za 4,4%, a u odnosu na drugo tromjesečje 2021. godine veća je za 6,8%.

Ukupni indeks proizvođačkih cijena u građevinarstvu i stanogradnji u FBiH u drugom tromjesečju 2022. godine u poređenju sa prethodnim tromjesečjem veći je za 2,7%.

Posmatrano prema vrsti građevinskih radova, u istom periodu indeks cijena za arhitektonske i građevinske radove veći je za 3,1%, za vodoinstalaterske i kanalizacione radove veći je za 1,5%, za elektroinstalacijske radove veći je za 1,2%, a za mašinsko-instalacijske radova indeks cijena je veći za 1,1%.

Podgorica (Foto: Pixabay.com/falco)Podgorica

Crna Gora: Raste potražnja za kvadratima, a rastu i cijene


Tokom poslednjih godina tržište nekretnina u Crnoj Gori je veoma dinamično. Tome je naročito doprinijelo interesovanje stranih investitora, ali i jačanje segmenta luksuznih nekretnina zahvaljujući rizortima koji se razvijaju duž crnogorske obale.

Uprkos krizi izazvanoj pandemijom koronavirusa, a zatim i ratom u Ukrajini, potražnja za nekretninama raste, a rastu i cijene. Tako je u drugom kvartalu ove godine prosječna cijena kvadrata u novogradnji iznosila 1.375 EUR i bila je veća 11,5% u odnosu na isti period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal uvećana za 8,7%.

Kvadrat stana u novogradnji u Podgorici koštao je 1.393 EUR, dok najjače cijene i dalje drži primorje gdje je prosječna cijena iznosila 1.473 EUR. Najjeftiniji kvadrati i dalje su u središnjem regionu - 611 EUR, dok je na sjeveru prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji iznosila 915 EUR.

Iz Uprave za statistiku napominju da prosječna cena kvadratnog metra stana u novogradnji u značajnoj mjeri zavisi od učešća stanova koji pripadaju kategoriji solidarne stambene izgradnje.

- Ukoliko je učešće ovih stanova veće, prosječna cijena stana u novogradnji će biti značajno niža, odnosno ukoliko je učešće manje, prosječna cijena će biti veća - pojasnili su.

Prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u kategoriji privredna društva u drugom kvartalu iznosila je 1.425 EUR, dok je 591 EUR iznosila u kategoriji solidarna stambena izgradnja.


U nekretnine uloženo 283,3 mil EUR

Kako smo već pomenuli, tržište u Crnoj Gori veoma je dinamično, a interesovanje stranaca za nekretnine bilježi značajan rast. Tako je, prema podacima Centralne banke Crne Gore, ukupan priliv stranih direktnih investicija u 2021. godini iznosio 927,33 mil EUR, od čega je 278,28 miliona uloženo u nekretnine. To je rast od čak 139,13% u odnosu na godinu ranije.

Ako se pak osvrnemo na ovu godinu, ukupan priliv stranih direktnih investicija u periodu od januara do jula iznosio je 653,47 mil EUR i ostvario je rast od od 44,53% u odnosu na isti period lane. Iz Centralne banke naveli su da je ovo rezultat rasta vlasničkih ulaganja, pri čemu su ulaganja u nekretnine iznosila 238,3 mil EUR, što je rast od 100,25% u odnosu na uporedni period.

U nekretnine su u prvih osam mjeseci najviše uložili Njemci - 39,55 mil EUR. Slijede građani Rusije sa 31,87 miliona, te Srbije sa 28,49 mil EUR.


Nekretnine ima više od 23.000 stranaca

Prema podacima Uprave za katastar i državnu imovinu, nekretnine u Crnoj Gori ima više od 23.000 stranaca.
Kako su nedavno iz ove službe rekli za Vijesti, podaci pokazuju da 23.364 stranih državljana u Crnoj Gori zvanično ima nekretninu.

To je 66.840 parcela i delova parcela ukupne površine 22.905 hektara, zatim 9.593 objekta koji zauzimaju površinu od 544.859 m2, 25.319 posebnih - etažnih djelova objekata (stambeni, nestabeni, poslovni i pomoćni prostori) ukupne površine 1.333.870 m2. Iz Uprave nisu mogli da kažu kolika je vrijednost nekretnina koje posjeduju stranci, ali su naveli da ih je najviše iz Srbije, Rusije i Bosne i Hercegovine.


Vrijednost građevinskih radova

Podaci Monstata za prošlu godinu pokazuju da je ukupna vrijednost izvršenih građevinskih radova u iznosila 792 mil EUR, što je 4,8% manje u odnosu na 2020.

Vrijednost izvršenih građevinskih radova na zgradama iznosila je 329 mil EUR, dok je na ostalim građevinama iznosila 463 mil EUR. U prošloj godini, završeno je 3,07 hiljada stanova sa korisnom površinom od 191.000 m2.

Pad građevinske aktivnosti nastavljen je i u ovoj godini, pa je u prvom kvartalu zabilježeno smanjenje od 5,2% u odnosu na isti period lane, odnosno 17,8% u odnosu na poslednji kvartal 2021.

Drugi kvartal, pak, donio je rast vrijednosti građevinskih radova od 1,5% u odnosu na uporedni period prošle godine, dok je u odnosu na prvi kvartal 2022. vrijednost građevinskih radova veća za 8,5%.


Građevinske dozvole

U drugom kvartalu 2022. godine u Crnoj Gori izdato je 86 građevinskih dozvola i prijava radova. Od ukupnog broja, 55 dozvola izdato je fizčkim, a 31 pravnim licima.

Ukoliko se posmatra ukupan broj stanova i njihova površina, prema izdatim prijavama radova u drugom kvartalu 2022. godine predviđeno je građenje 333 stana, ukupne površine od 23.184 m².

Aleksandra Kekić, Teodora Brnjoš, Dragana Obradović


Kompletan sadržaj tematskog biltena Nekretnine i gradnja - Investicije kao zalog za budućnost možete vidjeti OVDJE.

Komentari
Vaš komentar

Top priče

27.03.2024.  |  Turizam, sport, kultura

Otvoreni i zatvoreni i olimpijski bazen, teretana, restoran, SPA centar... - Šta će sve imati budući kompleks akvatik centra u Baru

Kompleks akvatik centra u Baru gradiće se na parceli od preko 18.000 kvadrata, imaće olimpijski bazen, pomoćni bazen, otvoreni baze, te kompezacioni i bazen za dezinfekciju nogu. Uz to, planirani su i dodatni sadržaji koji će dodatno obogatiti ponudu nacionalnog akvatik centra, ali i omogućiti organizaciju velikih sportskih događaja u Baru. Podsjetimo, Opština je raspisala tender za izradu idejnog rješenja, nakon što je nedavno od

Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.

Zaboravili ste šifru? Kliknite OVDJE

Za besplatno probno korišćenje, kliknite OVDJE

Pratite na našem portalu vijsti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno, uz konsultacije sa našim ekspertima.