Izvor: eKapija | Srijeda, 26.08.2020.| 10:03
Izdvojite članak Odštampajte vijest

Izrada DUP Pitomine za razvoj turizma i suzbijanje nekontrolisanog širenja na Žabljaku - Na parcelama predviđena gradnja hotela i turističkih naselja sa pet zvjezdica

(Foto: Ministarstvo održivog razvoja i turizma/dokumentacija/screenshot)
Ministartsvo održivog razvoja i turizma objavilo je javnu raspravu o Nacrtu Detaljnog urbanističkog plana Pitomine u opštini Žabljak i Nacrtu Izvještaja o strateškoj procjeni uticaja na životnu sredinu. Javna rasprava održaće se u periodu od 26. avgusta do 13. oktobra 2020. godine.

Prostor u zahvatu Detaljnog urbanističkog plana Pitomine pripada gradskom području Žabljaka i nalazi se na nadmorskoj visini od cca 1410-1520 mnm. Predmetnom području pristupa se preko lokalnih puteva Poljana-Pitomine i Žabljak-Razvršje.

Teritorija koju zahvata predmetni plan prostire se na jednoj katastarskoj opštini i to KO Žabljak I. Površina zahvata plana prema Odluci o izradi DUP-a Pitomine iznosi 124,66 ha.

Detaljni urbanistički plan Pitomine se radi za period do donošenja Plana generalne regulacije Crne Gore.

- Cilj izrade Detaljnog urbanističkog plana, definisan Programskim zadatkom, je obezbjeđivanje bolje valorizacije prostora. Shodno razvojnim potrebama, potrebno je stvoriti planske preduslove za razvoj turizma, suzbijanje nekontrolisanog širenja naselja, očuvanje identiteta naselja, poboljšanje sadržaja društvenog standarda i komunalne infrastrukture - navodi se u dokumentaciji.

Predmetno područje je udaljeno cca 2,5 km od gradskog centra i nalazi se na nadmorskoj visini od 1410-1520 m.

Grad Žabljak, nalazi se na sjeverozapadnoj strani jezerske površi, u srcu Durmitorskog područja, na 1450 metara nadmorske visine i predstavlja najviše urbano naselje na Balkanu. Smješteno je u podnožju Durmitora i okruženo sa 23 planinska vrha od preko 2200 metara, sa 18 planinskih jezera i kanjonom rijeke Tare, najdubljim u Evropi.

- Do ove oblasti stiže se putem preko Šavnika ili putem Kolašin-Mojkovac. Pristup Žabljaku umnogome je unaprijeđen izgradnjom novog magistralnog puta RisanNikšić-Šavnik-Žabljak. Zahvaljujući ovom putu, vrijeme koje je potrebno da bi se stiglo od Podgorice do Žabljaka umanjeno je sa tri sata na manje od dva sata, dok bi dolazak sa primorja zahtijevao oko dva sata - navodi se.


Visok potencijal za razvoj turizma

Područje plana je djelimično izgrađeno objektima, uglavnom porodične stambene gradnje. Najveći broj stambenih objekata ne koristi se samo za stanovanje već kao vikendice ili kuće za odmor, odnosno kuće za izdavanje u turističke svrhe. Stanovanje u zahvatu plana je organizovano kao porodično stanovanje. Porodična stambena gradnja zasniva se na slobodnostojećim porodičnim objektima na parceli.

- Spratnost objekata je različita, od prizemnih objekata srednjeg i lošeg boniteta, do novijih objekata spratnosti P i P+1+Pk. Na predmetnom prostoru površine cca 120,10 ha, prepoznato je 119 objekata, ne računajući pomoćne objekte na parcelama porodičnog stanovanja. Od toga 106 objekata je za porodično stanovanje, jedan hotel i jedan motel. Vrijeme izgradnje objekata na ovom prostoru je uglavnom kraj 20. vijeka.

Na osnovu relevantne programske, strateške i planske dokumentacije, u ovom PUP-u je formulisan koncept razvoja turizma koji podrazumjeva razvoj najatraktivnijih zona i lokaliteta: Turistički centar Žabljak: boravišni, zimski skijališni, ljetnji i zimski sportsko - rekrerativni, tranzitni, izletnički, naučni, obrazovni, kulturno - manifestacioni,
poslovni, zdravstveni i wellness, eko i etno turizam, ljetnji rekreativni turizam - planinarenje i pešačenje, rekreacija u prirodi, geoturizam, avanturistički turizam, mountain-bike turizam, jahanje i paraglajding i sl.

- Žabljak je centar turističkog područja Durmitora i u njemu će se razvijati smještajni hotelski i drugi kapaciteti viših kategorija, zabavni, sportsko - rekreativni, kulturni, gastronomski i drugi sadržaji. Na Žabljak se oslanjaju i okolna naselja koja su praktično srasla sa njim - Motički Gaj, Kovačka dolina, Pitomine, Ivan Do, i drugi manji zaseoci u kojima su sada brojne kuće za odmor i izdavanje turistima. Iz samog centra Žabljaka planiran je razvoj sistema žičara koje će skijaše prevoziti ka okolnim skijalištima - Štuoc, Razvršje, Javorovača i dr.

S obzirom da se Žabljak naslanja na Nacionalni park Durmitor razvoj turističkih kapaciteta u ovim kontaktnim zonama je strogo ograničen na postojeće objekte, koji se mogu rekonstruisati, kao i na manje objekte koji imaju specifične uslove gradnje u pogledu manje spratnosti i zauzimanja zemljišta, kao i u pogledu poštovanja ambijentalnih i pejzažnih uslova okoline i tradicije. Saobraćajna pozicija Žabljaka omogućava laku dostupnost do okolnih skijališta na Savinom Kuku, područja kanjona Tare, Podgore, Durmitora, Jezerske visoravni i dr. Ističe se mogućnost komplementarnog razvoja dvije susjedne opštine Žabljaka i Šavnika, što omogućava upotpunjavanje turističke ponude Žabljaka sa budućom ponudom Bukovice.

U okviru samog Žabljaka izdvajaju se područja postojećih turističkih zona Javorovače, Vojnog odmarališta sa Crnim jezerom i okolinom, postojeći hotelski kapaciteti Jezera, Durmitor, Žabljak, Planinka i drugi manji smještajni kapaciteti. Posebno se ističu planovi za izgradnju novih turističkih kapaciteta na području Žabljaka, Petrove strane, Pitomina, Javorovače, ulaznih zona u Žabljak iz pravca Tepačkog Polja i dr.

- Područje opštine Žabljak je jedno od najpogodnijih područja za interaktivni razvoj poljoprivrede i turizma i za
razvoj raznih turističkih programa u seoskim naseljima u okviru agroturizma u Crnoj Gori. Gotovo sva naselja opštine predstavljaju potencijal za razvoj agro-eko turizma, zimskog sportskog i rekreativnog turizma -posebno naselja u
podnožju Durmitora (Žabljak i njegova prigradska naselja, Pitomine, Prisoji i Bosača, naselja Pošćensko Komarskog kraja, Njegovuđa, Zminica, itd.), rafting turizma (Budečevica u saradnji sa Đurđevića Tarom, Tepca), izletničkog,
manifestacionog, lovnog i ribolovnog turizma.

Planirana namjena

Namjena površina za zahvat koji se obrađuje ovim planskim dokumentom je sljedeća: površine za stanovanje male gustine, hoteli, turistička naselja, moteli, površine za mješovite namjene, površine za kulturu, površine za pejzažno uređenje - površine javne namjene, površine za pejzažno uređenje - površine ograničene namjene, objekti hidrotehničke infrastrukture, objekti elektroenergetske infrastrukture, površine saobraćajne infrastrukture.

- Planski koncept je formiran na način da obezbijedi smanjenje stvorenih konflikata i stvori mogućnost da ovaj prostor dobije pravi značaj kao samostalna cjelina i u okruženju. Pri tom se vodilo računa o tome da se primijeni kriterijum jednoobrazne ili slične namjene površina kao jedinstvenog režima uređenja predmetnog prostora u
široj zoni - stoji u dokumentaciji.

Kako se navodi, osnovni cilj izrade DUP-a je pravilno usmjeravanje razvoja grada u smislu njegove afirmacije i socijalne integracije stanovništva, a to se može postići na sljedeći način: unaprijeđenjem urbane strukture grada; unaprijeđenjem kvaliteta životne sredine uz korišćenje postojeće infrastrukturneopreme, tj. njene dogradnje; očuvanjem zona za infrastrukturu.

Namjena površina "turistički kapaciteti sa kompatibilnim funkcijama", određena PUP-om Žabljak, za zahvat predmetnog plana, iznosi cca 46 ha, što od ukupne površine zahvata Plana (cca 125ha) iznosi oko 38%. DUP-om Pitomine, ukupna površina planirana za turizam iznosi cca 27 ha. PUP-om Žabljak, u zahvatu DUP-a Pitomine, površina planirana sa namjenom zelene površine iznosi 43 ha.

DUP-om Pitomine, ukupna površina planirana za pejzažne površine: površine javne namjene i površine ograničene namjene iznosi cca 65 ha.

Urbanistički parametri za novu izgradnju i planiranu dogradnju definisani su pojedinačno na nivou urbanističkih parcela u odnosu na kategoriju objekata, a u skladu sa parametrima PUP-a Žabljak.


Izgradnja turističkih objekata

Na predmetnom prostoru, uz značajnije saobraćajne pravce (pravac Žabljak - Ivan Do - glavna kapija za ulaz u Nacionalni park), formirane su urbanističke parcele većih površina (u prosjeku cca 2.500-6.000 m2), na kojima je planirana izgradnja hotela i turističkih naselja u skladu sa Pravilnikom o bližem sadržaju i formi planskog dokumenta, kriterijumima namjene površina, elementima urbanističke regulacije i jedinstvenim grafičkim simbolima.

Ovim planskim dokumentom su hoteli i turistička naselja planirana sa kategorijom 5 zvjezdica.

Indeks zauzetosti je u odnosu na PUP-om definisani 0,6 redukovan na 0,3 a indeks izgrađenosti je u odnosu na PUP-om definisani 3,0 redukovan na 0,5 a sve u cilju da se omogući postepena i realna implementacija planiranog rješenja.

- Na ovim površinama planirana je izgradnja kompleksa i objekata za smještaj turista - hotela. U hotelima udio smještajnih kapaciteta mora biti najmanje 70% u osnovnom objektu hotela, a najviše 30% u "vilama" ili depandansima. Maksimalni indeks zauzetosti je 0,3, a maksimalni indeks izgrađenosti je 0,5 - navodi se.

Kada je riječ o turističkim naseljima, udio smještajnih kapaciteta mora biti najmanje 30% u osnovnom objektu, a najviše 70% u "vilama" ili depandansima.

- Ukupna površina prostora planirana za osnovne objekte hotela je najmanje 50%, a ukupna planirana površina za depandanse ili "vile" je najviše 50%. Maksimalnia indeks zauzetosti je 0,3, a maksimalni indeks izgrađenosti je 0,5.

Takođe, na ovim površinama mogu se planirati kompleksi i objekti za smještaj turista - moteli, organizovani i privremeni kampovi, planinarski i lovački domovi - kuće, omladinski hosteli i odmarališta.

U zoni DUP-a, po planiranim intervencijama predviđena je rekonstrukcija i adaptacija postojećeg objekta na UP110.
S obzirom na to da je analizom postojećeg stanja na predmetnoj parceli prepoznat motel, ovim Planom parcela je predviđena za namjenu turizam, a objekat se zadržava u postojećim horizontalnim i vertikalnim gabaritima sa mogućnošću rekonstrukcije u postojećim gabaritima, adaptacije i tekućeg održavanja - navodi se u planu.

Preostala površina PUP-om planirana sa namjenom "Turistički kapaciteti sa kompatibilnim funkcijama" planirana je sa namjenom površine za pejzažno uređenje: površine javne namjene i površine ograničene namjene u okviru kojih je na pojedinim lokacijama planirana izgradnja manjeg prizemnog ugostiteljskog ili objekta sa pratećim sadržajima u funkciji sportskih i rekreativnih sadržaja. Predmetne lokacije su odabrane cijeneći prostorne karakteristike, raspoređene na način da budu u funkciji šireg prostora.

Na površinama koje su PUP-om planirane kao površine za stanovanje manjih gustina u rubnim djelovima naselja formirane su urbanističke parcele sa namjenom "stanovanje male gustine" na kojima je planirana rekonstrukcija postojećih i izgradnja novih objekata bruto građevinske površine do 200 m2.

- Na površinama koje su PUP-om planirane kao stanovanje manje gustine sa djelatnostima formirane su urbanističke parcele sa namjenom "stanovanje male gustine" na kojima je planirana rekonstrukcija postojećih i izgradnja novih objekata bruto građevinske površine do 300 m2 - navodi se.

Na površinama koje su PUP-om planirane kao "površine za mješovite namjene gradskog područja" formirane su urbanističke parcele mješovite namjene gdje je prioritet dat izgradnji poslovno stambenih objekata sa manjim učešćem stanovanja. Takođe je data mogućnost izgradnje objekata za smještaj turista.


Površine za kulturu

U skladu sa namjenom iz PUP-a "kultura - društveni život i nauka" formirana je urbanistička parcela sa namjenom "površine za kulturu".

Na navedenim površinama mogu se planirati centri za kulturu, muzeji, galerije, biblioteke, pozorišta, bioskopi, etno-zbirke, arhivi,kinoteke, arheološki, etnološki i memorijalni parkovi, i drugi objekti kulture. Mogu se planirati i objekti i institucije koji, prema posebnom propisu, odgovaraju karakteristikama područja. Izuzetno od pretežne namjene i kompatibilno toj namjeni, mogu se planirati objekti i sadržaji poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti, parkinzi i garaže za smještaj vozila korisnika (zaposlenih i posjetilaca), te objekti i mreže infrastrukture.


Saobraćajna infrastruktura

Prostorom DUP-a "Pitomine" prolaze saobraćajnice II reda koje čine kostur predmetnog zahvata. Ove saobraćajnice planirane su sa širinom kolovoza 6,0m i obostranim trotoarima širine 2,0m. Uglavnom su planirane na trasama postojećih saobraćajnica ili na pravcima shodno planiranim namjenama u cilju adekvatnog prikupljanja saobraćajnih tokova i usmjeravanja na lokalni put.

- Za opsluživanje urbanističkih parcela i određenih namjena, planirane su pristupne ulice, širine kolovoza 5,5m, 4.5m, i 3.5m sa trotoarima širine 1.5m ili bez trotoara. Osnovna funkcija ovih saobraćajnica je da obezbijede kolski pristup urbanističkim parcelama, ali je prioritet dat pješačkom saobraćaju - navodi se.

Da bi se obezbjedio kolski pristup svim urbanističkim parcelama planirane su kolskopješačke površine. Veće kolsko-pješačke površine potrebno je likovno oblikovati i opremiti adekvatnim urbanim mobilijarom u cilju integrisanja prvenstveno pješačkog saobraćaja.

Na svim pješačkim prelazima sa uzdignutim ivičnjakom, kao i na prilazima objektima, treba predvidjeti prelaze za hendikepirana lica saglasno važećim standardima i pravilnicima koji regulišu ovu oblast.

Kod svih planiranih objekata, potrebe za parkiranjem vozila neophodno je rješavati isključivo na pripadajućim parcelama, saglasno namjeni objekata. Parkiranje može biti organizovano i u podzemnim garažama. Podzemne garaže je neophodno organizovati na parceli objekata van javnog zemljišta.


Javni prevoz

Sistem javnog prevoza putnika nije organizovan. U planskom periodu potrebno je uvesti sistem javnog prevoza putnika uvođenjem novih linija, shodno saobraćajnim zahtjevima. Autobuska stajalište, sem u postojećim naseljima i planiranim turističkim lokalitetima neophodno je planirati i neposredno uz zonu žičara.

- Predmetni DUP se nalazi u okruženju veoma atraktivnih prirodnih fenomena sa bogatom i raznovrsnom florom i faunom i fantastičničnim pejzažima, što predstavlja osnovu za razvoj pješačkog i biciklističkog saobraćaja, tako da ovaj planski dokument daje mogućnost povezivanja ovih vidova saobraćaja sa okruženjem. U cilju valorizacije ambijenta u granicama plana treba razvijati i realizovati mreže planinskih i panoramskih odnosno izletničkih, pješačkih, biciklističkih i jahačkih staza u zonama zelenih površina i usmjeriti ih na postojeću mrežu pješačkih i biciklističkih staza koja je već markirana i uglavnom se pruža trasama postojeće mreže lokalnih i nekategorisanih puteva. Mežu samostalnih pješačkih i biciklističkih staze neophodno je održavati, kao i prateću infrastrukturu navodi se u dokumentaciji.

Kroz zahvat predmetnog plana prolazi postojeća žičara čija se trasa zadržava. U cilju poboljšanja turističke ponude, PUP-om "Žabljak" predložene su trase planiranih žičara od kojih dvije trase prolaze kroz predmetni DUP. Ovim planom ostavljen je koridor od 15m sa lijeve i desne strane trase planiranih žičara. Kroz izradu detaljnih analiza i studija opravdanosti i uticaja na životnu sredinu, neophodnih prije gradnje žičara, definisaće se pružanje njihove konačne trase.

Na trasi koja je data PUP-om Žabljak ostavljen je zaštitni koridor žičare određenprema Zakonu o skijalištima. Na ovom koridoru trećim licima je zabranjena izgradnja ili postavljanjeobjekata bilo koje vrste, koji nisu u funkciji žičare.

Planom je predviđena i izgradnja elektroenergetske, hidrotehničke i telekomunikacione infratsrukture kao i pejzažno uređenje prostora.

Predlozi, sugestije i komentari mogu se dostavljati putem e-mail-a: javna.rasprava@mrt.gov.me ili direktno na arhivu Ministarstva održivog razvoja i turizma, IV proleterske 19, Podgorica, zaključno sa 13.10.2020.godine.

Ministarstvo će, u saradnji sa Opštinom Žabljak organizovati javnu prezentaciju Nacrta Detaljnog urbanističkog plana "Pitomine" 18.09.2020. godine, od 11-13h u sali Skupštine Opštine Žabljak.
Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.