Izdanje BiH
Izdanje Srbija
Serbia Edition
Serbische Ausgabe
Vijesti
Ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori predstavlja odličnu investicionu priliku - Veliki potencijal za razvoj modernih poslovnih kompleksa
Izvor: eKapija
Ponedjeljak, 23.10.2023.
09:31
Ponedjeljak, 23.10.2023.
09:31
Komentari
(Foto: ImageFlow/shutterstock.com)
To je u razgovoru za eKapiju kazao Darko Đikanović, analitičar tržišta nekretnina u konsultantskoj kompaniji Adriatic Appraisal.
Prema njegovim riječima, znatan rast cijena je upravo ono što oslikava tržište nekretnina u Crnoj Gori u proteklih godinu i po dana i čega smo svi svjedoci, bilo kao aktivni učesnici na tržištu ili kao pasivni posmatrači.
- U Podgorici je trenutno prosječna cijena jednosobnog stana 1.750 EUR po metru kvadratnom dok je, poređenja radi, u 2021. prosječna cijena iznosila svega 1.200 EUR. Na primorju, cijene su znatno veće, a najskuplji kvadrati se nalaze u Tivtu, Kotoru i Budvi. Ukoliko planirate da kupite stan u ovim gradovima, računajte da je prosječna cijena jednosobnog stana u Budvi 2.750 EUR, dok je u Kotoru prosjek 2.950 EUR po metru kvadratnom - kazao je Đikanović za naš portal.
Tivat, dodaje, već duži vremenski period prednjači sa cijenama nekretnina, ponajviše zbog efekta koji Porto Montenegro i Luštica Bay imaju na imidž grada kao luksuzne destinacije.
- Upravo je ove godine prosječna cijena jednosobnih stanova u Tivtu prešla prag od 3.000 EUR i trenutno iznosi 3.370 EUR po metru kvadratnom. Rast je naravno fluktuirao od grada do grada ali u prosjeku cijene stanova su sada za oko 40% veće u odnosu na 2021. godinu - ističe.
Uprkos visokim cijenama, čini se da tražnja ne jenjava, pa se jedno vrijeme čak i govorilo da na tržištu nema dovoljno nekretnina. Sa tim je saglasan i naš sagovornik, pa navodi da je tokom 2022. godine tražnja za nekretninama bila na izuzetno visokom nivou. Ovaj trend je nastavljen i u 2023.
- Građevinski sektor je prepoznao disbalans ponude i tražnje čemu svjedoči rast stambene gradnje nakon dužeg perioda neaktivnosti izazvanog pandemijom. Broj planiranih stanova u zgradama koje su dobile građevinske dozvole u prvoj polovini 2023. je za 33% veći u odnosu na isti period prethodne godine, dok je broj završenih stanova porastao za 30% na godišnjem nivou, a veliki je i broj stanova trenutno u izgradnji - kaže nam Đikanović.
Sa druge strane, tražnja kreditnih kupaca usporava zbog nepovoljnijih uslova kreditiranja.
- Važno je napomenuti da je tražnja za nekretninama i dalje visoka i da čak i u domenu kreditnih kupaca pričamo o iznosima koji su na većem nivou nego ranijih godina. Svakako je za očekivati dalje usporavanje kreditnih aktivnosti ukoliko kamatne stope ostanu povišene u dužem vremenskom periodu - dodaje.
Kako ističe, pored kreditnih kupaca, na našem tržištu, a tako i u regionu, veliku ulogu na strani tražnje igraju keš kupci kod kojih je visina kamatne stope od manjeg značaja prilikom odluke o kupovini.
- Upravo ovaj tip kupaca odlučuje da u vremenima ekonomskih i geopolitičkih nesigurnosti investira u siguran kapital, odnosno nekretninu sa visokim potencijalom izdavanja i kapitalne aprecijacije. Na ovom polju stranci igraju veliku ulogu i zato bilježimo rekordan priliv stranih investicija u nekretnine u protekle dvije godine - navodi sagovornik eKapije.
Darko Đikanović (Foto: Adriatic Appraisal)
Tivat i Kotor najpoželjnije lokacije
Govoreći o tražnji i najatraktivnijim lokacijama, Đikanović kaže da su kupci, a naročito oni strani, najviše zainteresovani za primorje Crne Gore. Upravo to je i razlog zbog čega su cijene na primorju i najveće.
- Najatraktivnije lokacije sa najvećom koncentracijom luksuznih projekata su Budva i Boka Kotorska, dok Bar i Ulcinj zaostaju po pitanju razvoja ovog tržišta, mada je poslednjih godina u ovim opštinama najavljeno više velikih projekata te je razumno za očekivati da će i ove opštine u narednom periodu doživjeti procvat. Budva je, tokom godina, doživjela određenu zasićenost tržišta i interesovanje kupaca se prelilo u druge primorske opštine, posebno prema Bokokotorskom zalivu i opštinama Tivat i Kotor koje sada predstavljaju najpoželjnije lokacije. Pored južne regije, glavni grad Podgorica je centar države u kom živi trećina stanovništva i čije tržište značajno raste - kaže Đikanović.
Tržište nekretnina u sjevernoj regiji je skoro pa i nepostojeće, sa izuzetkom Žabljaka i Kolašina koji su se programom ekonomskom državljanstva pozicionirali na mapi investicionih destinacija.
- Veći broj kondo hotela se trenutno gradi u ovim gradovima što je značajno podiglo cijenu kvadrata. Sveukupno, zlatni trougao Tivta, Kotora i Budve generiše najveće interesovanje kupaca - ističe.
Da li i kada možemo očekivati stabilizaciju cijena?
Kada je riječ o trendu rasta cijena, sagovornik eKapije navodi da je on otpočeo u drugoj polovini prošle godine, a ubrzao u 2023.
- Brojni su faktori doveli do rekordnog rasta, između ostalog visok nivo inflacije, kako na globalnom tako i na lokalnom nivou, ali i visoka tražnja za nekretninama koja je dobrim dijelom odgovor na nestabilnu ekonomsku i geopolitičku situaciju što je podstaklo rast investicionog ulaganja u nekretnine - smatra Đikanović ističući da su ovi trendovi su doveli i do povećane aktivnosti na tržištu i skoro pa rekordnog priliva inostranog kapitala koji su u kombinaciji sa većim troškovima poslovanja doveli do značajnog povećanja cijena.
- Naravno postoje tu i drugi faktori kao što je znatan priliv Ukrajinaca i Rusa, program ekonomskog državljanstva koji je bio aktivan do kraja 2022, ali i rast zarada stanovništva što je podstaklo rekordnu vrijednost novoodobrenih stambenih kredita u prošloj godini. Kao što sam već napomenuo, ponuda stanova raste, što će svakako uticati na smanjenje jaza između ponude i tražnje, ali zbog i dalje visoke aktivnosti na tržištu i značajnog priliva stranih investicija u nekretnine, mišljenja sam da tržište neće imati problema da apsorbuje novonastalu ponudu i vjerujem da neće doći do značajnih promjena u skorijem periodu - dodaje naš sagorovnik.
Kako navodi, dalja ekspanzija ponude u kombinaciji sa potencijalno dužim periodom povišenih kamatnih stopa može dovesti do određenih cjenovnih korekcija u drugoj polovini naredne godine.
- Svakako, tržište je nepredvidljivo i brojni su faktori koji mogu uticati na buduća kretanja zato je i nezahvalno davati neke dugoročnije projekcije.
Interesovanje se iz Budve prelilo na Bokokotorski zaliv - Porto Montenegro (Foto: Shutterstock/nadtochiy)
U porastu i strana ulaganja
Od početka godine u Crnoj Gori je primijetan pad stranih direktnih investicija. To se, međutim, ne odnosi i na tržište nekretnina koje i dalje bilježi rast. Tako su, navodi Đikanović, u periodu od januara do jula ove godine strana ulaganja u nekretnine nastavila da rastu, dostižući vrijednost od 260 mil EUR.
- To predstavlja povećanje od 9% u odnosu na isti period 2022. - godine koja se istakla kao rekordna u pogledu investicionih aktivnosti u poslednjih 15 godina. Ovo pokazuje da Crna Gora nastavlja da bude atraktivno tržište za strane kupce uprkos padu ukupnih investicija i značajnom povećanju cijena nekretnina - kazao je Đikanović.
Među glavnim ulagačima se izdvajaju tradicionalno prisutni investitori iz Srbije, Rusije i Njemačke koji su i dalje veoma aktivni na tržištu, a takođe i investitori iz Turske i SAD-a koji su proteklih godina sve prisutniji.
- Stabilan je i trend kupaca iz Velike Britanije, Austrije, Švajcarske, Bosne i Hercegovine, Ukrajine i Ujedinjenih Arapskih Emirata. Ukoliko se trend rasta nastavi, postoji mogućnost da vrijednost stranih ulaganja u nekretnine dostigne istorijski maksimum u 2023 - ističe Đikanović dodajući da su brojni razlozi zbog kojih vjeruje da će Crna Gora nastaviti da bude atraktivna investiciona destinacija.
- I to ne samo u oblasti nekretnina već i u oblasti biznisa. U prethodnom periodu su napravljeni znatni koraci u privlačenju renomiranih stranih kompanija koje sada uspješno posluju u Crnoj Gori. Ovo našoj državi otvara vrata za velike investicije, a taj multiplikativni efekat investicija u biznise će se odraziti i na tržište nekretnina, a i na ostale segmente ekonomije.
Komercijalne nekretnine u sjenci stambenih
Ukoliko se osvrnemo na region, naročito Beograd, primjećujemo i znatna ulaganja u komercijalne nekretnine. Taj trend, međutim, u Crnoj Gori još uvijek nije zaživio. Tržište komercijalnih nekretnina je u sjenci stanova, slabije zastupljeno i manje razvijeno.
- Manji promet, oskudnija ponuda, ali sa druge strane veliki potencijal je ono što karakteriše ovo tržište i vjerujem da ćemo u narednom periodu svjedočiti ubrzanom razvoju upravo ovog segmenta nekretnina - kaže naš sagovornik.
Prema riječima Đikanovića, fokus tržišta komercijalnih nekretnina je u Podgorici koja predstavlja glavno čvorište poslovnih aktivnosti. Na sjeveru je ovo tržište nepostojeće, a na primorju aktivno u određenom obliku, ali u manjem obimu nego u glavnom gradu.
Fokus tržišta komercijalnih nekretnina je u Podgorici (Foto: Shutterstock/lakofilms)
Dodaje da poslednjih godina svjedočimo značajnom rastu IT sektora u državi, kako domaćih kompanija tako i inostranih koje gledaju da svoja poslovanja šire u Crnu Goru. To su biznisi kojima je nužno da imaju savremeno opremljene kancelarije.
- Tražnja raste, a ponuda ovakvih prostora je generalno oskudna, pogotovo ponuda kvalitetnih prostora većih kapaciteta. Upravo se ovde ogleda najveća šansa i smatram da će u narednom periodu doći do modernizacije postojećih i izgradnje novih poslovnih prostora kako bi se zadovoljile potrebe budućih zakupaca. Ono što je takođe interesantno istaći jesu coworking prostori koji su sve popularniji u regionu i privlače sve više kompanija i frilensera. Coworking prostori u Crnoj Gori su donekle prisutni, ali u manjem obimu i manjih kapaciteta nego što je to slučaj u velikim gradovima regiona. Sa ekspanzijom IT sektora i programom privlačenja digitalnih nomada, vjerujem da postoji potencijal za ovaj tip kancelarijskog prostora kako u Podgorici tako i na primorju - poručuje Đikanović.
Crna Gora za regionom zaostaje i kada je riječ o tržnim centrima i ritejl parkovima.
Da li je pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?
- Aktivnosti na ovom tržištu su već duži niz godina na niskom nivou, ali to se nedavno promijenilo dolaskom kompanije BIG CEE koja je u postojeće komercijalne objekte investirala preko 200 mil EUR. Iz kompanije su takođe najavili nove investicije i to u ritejl parkove u više crnogorskih gradova, što će dovesti do širenja ovog tržišta. Vjerujem da će ovaj segment tek da se razvija, a nedavne aktivnosti i najave daju pozitivan signal u prilog tome - kaže naš sagovornik.
Potrebna veća transparentnost
Na pitanje da uporedi tržišta nekretnina u regionu, Đikanović odgovara da ona bilježe slične šablone karakteristične onima u razvoju, naspram zasićenijih zapadnoevropskih tržišta koja su osjetljivija na makroekonomska kretanja i imaju drugačiji profil tržišnih učesnika.
- Kod nas postoji veliki potencijal za razvoj i to investitori prepoznaju zbog čega je u post-COVID periodu tražnja i u Crnoj Gori, Srbiji i u Bosni i Hercegovini nadmašivala ponudu, a cijene su procentualno slično rasle. Naravno, svaka država ima svoje specifičnosti, ali mislim da generalno slični trendovi upravljaju ovim tržištima - navodi.
Smatra da je crnogorskom tržištu potrebna veća transparentnost, te da je nužno uspostavljanje boljih registara i sistema praćenja podataka.
- Ono što bih kao analitičar podataka istakao jeste da je crnogorsko tržište manje transparentno u odnosu na tržišta regiona, pogotovo Srbije koja prednjači u dostupnosti podataka i redovnosti izvještavanja. Smatram da kao investiciona destinacija u kojoj tržište nekretnina igra veliku ulogu i na kojem se mnogi biznisi zasnivaju, Crna Gora mora uspostaviti registre i sisteme praćenja relevantnih podataka kako bi donosioci odluka, kompanije, investitori, a i građani znali u svakom trenutku da procijene realnu situaciju i donesu ispravne odluke koje bi na kraju dana doprinijele našem ekonomskom razvoju - kaže Đikanović.
(Foto: Pixabay.com/Geralt)
Kada sve sumiramo, izazovi na tržištu nekretnina su brojni. Cijene rastu, krediti su sve skuplji, a značajnije promjene još uvijek nisu na vidiku. Da li je onda, uprskos svim tim izazovima, pravo vrijeme za ulaganje u nekretnine?
Naš sagovornik ističe da je ovo izuzetno težak period za građane koji gledaju da reše svoje stambeno pitanje s obzirom na trenutne cijene i nepovoljnije uslove kreditiranja. Zato je, navodi, nužno da država pojača svoje napore i pomogne građanima da riješe stambena pitanja putem projekata solidarne gradnje, subvencija i poreskih olakšica.
- S investicionog aspekta, smatram da je ulaganje u nekretnine u Crnoj Gori odlična prilika, naravno pod uslovom da se uradi detaljna analiza tržišta i odabere prava investicija. Odličan potencijal karakteriše naše tržište koje i dalje ima prostora za napredak u brojnim segmentima - smatra Đikanović.
Kako navodi, Crna Gora je turistička destinacija koja raste iz godine u godinu i gde se sve veći akcenat stavlja na elitni turizam.
- Tome svjedoče brojni renomirani projekti, ali i globalni hotelski brendovi koji su sve prisutniji na našem tržištu. Dodatno, sve smo atraktivnije tržište za međunarodne kompanije, a postoji i realna mogućnost učlanjenja u EU do 2030. Ovo su neki od glavnih razloga zašto smatram da su nekretnine na duže staze vrlo unosna investicija u Crnoj Gori - zaključuje Darko Đikanović u razgovoru za eKapiju.
Dragana Obradović
Pogledajte kompletan sadržaj tematskog biltena
"Nekretnine i gradnja – Od vizije do investicija"
Pročitajte
Tagovi:
Adriatic Appraisal
BIG CEE
Porto Montenegro
Luštica Bay
Darko Đikanović
neketnine Crna Gora
ulaganje u nekretnine
kupovina nekretnina
tržište nekretnina u Crnoj Gori
cijene nekretnina
komercijalne nekretnine
ritejl parkovi
tržni centri
analiza tržišta nekretnina
poslovni prostori
tematski bilten
Nekretnine i gradnja
Od vizije do investicija
Komentari
Vaš komentar
Naš izbor
Top priče
29.11.2023. | Građevina
Raspisan tender za rekonstrukciju objekta Tehničkih fakulteta - Vrijednost radova 1,15 mil EUR
Uprava za kapitalne projekte raspisala je tender za izbor izvođača radova na adaptaciji objekta Tehničkih fakulteta Univerziteta Crne Gore. Vrijednost ovog projekta iznosi 950.000 EUR bez, odnosno 1,15 mil EUR eura sa PDV-om. Kako je pojašnjeno, predmet javne nabavke je sanacija eksterijera zgrade, obuhvatajući fasadnu bravariju i fasadu, kao i hidroizolaciju dijela krova Tehničkih fakulteta. Rektor Vladimir Božović kazao je da je ova
29.11.2023. | Građevina, Saobraćaj, Turizam, sport, kultura
29.11.2023. | Građevina, Saobraćaj, Turizam, sport, kultura
27.11.2023. | Agro
Investicija od 2 mil EUR stiže u Ulcinj - Gradiće se fabrika za preradu maslinovog ulja
27.11.2023. | Agro
29.11.2023. | Građevina
Gradiće se novi cjevovod Trebinje-Herceg Novi za cijelu Boku
29.11.2023. | Građevina
22.11.2023. | Građevina
U podgoričkom naselju Zabjelo niče nova zgrada sa 30 stanova i tri poslovna prostora (FOTO)
22.11.2023. | Građevina
eKapija+
Vidi sve
30.11.2023. | Finansije
Najavljena snažnija regionalna saradnja u oblasti supervizije banaka
30.11.2023. | Finansije
30.11.2023. | Energija
Sindikati: Vlada i EPCG da zaustave odluku o poskupljenju struje
30.11.2023. | Energija
30.11.2023. | Građevina
Više od 400.000 EUR za radova na fasadama u Podgorici
30.11.2023. | Građevina
30.11.2023. | Vijesti
30.11.2023. | Vijesti
29.11.2023. | Finansije
Žene lojalne i pragmatične - "Women on Boards" će osnažiti razvoj ekonomije
29.11.2023. | Finansije
Poslovne šanse
Vidi sve
30.11.2023. | Građevina, Saobraćaj
Izgradnjom dionice Pošćenje-Brezna putni pravac ka Srbiji skraćuje se za 10 km - Raspisan tender za izradu tehničke dokumentacije, vrijednost skoro milion eura
30.11.2023. | Građevina
Više od 400.000 EUR za radova na fasadama u Podgorici
30.11.2023.. | Građevina
29.11.2023. | Vijesti
Bar nabavlja dekorativnu rasvjetu za uređenja grada za novogodišnje praznike
29.11.2023. | Vijesti
29.11.2023. | Građevina
Raspisan tender za rekonstrukciju objekta Tehničkih fakulteta - Vrijednost radova 1,15 mil EUR
29.11.2023. | Građevina
26.11.2023. | Građevina
Najavljena opsežna rekonstrukcija ulice Mujo Ulqinaku u Ulcinju
26.11.2023. | Građevina
24.11.2023. | Energija, Građevina, Saobraćaj
Za pumpe na autoputu nije bilo zainteresovanih - Monteput će razmotriti ponavljanje i promjenu uslova tendera
24.11.2023. | Energija, Građevina, Saobraćaj
Izdvajamo još...
Rubrike za dalje čitanje
Potpuna informacija je dostupna samo komercijalnim korisnicima-pretplatnicima i neophodno je da se ulogujete.
Pratite na našem portalu vijsti, tendere, grantove, pravnu regulativu i izveštaje.
Registracija na eKapiji vam omogućava pristup potpunim informacijama i dnevnom biltenu
Naš dnevni ekonomski bilten će stizati na vašu mejl adresu krajem svakog radnog dana. Bilteni su personalizovani prema interesovanjima svakog korisnika zasebno,
uz konsultacije sa našim ekspertima.