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Aleksandra Drašković, Gründerin und CEO von Montenegro Properties – High-End-Resorts, Luxus-Marinas und die ersten Golf-Residenzen bringen neuen Wert auf den montenegrinischen Immobilienmarkt

Quelle: Promo

Donnerstag, 28.12.2023.

12:16

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Aleksandra Drašković (FotoPrivatna arhiva)

Der Immobilienmarkt in Montenegro entwickelt sich seit über anderthalb Jahrzehnten intensiv. Im Jahr 2006 erlangte das Land seine Unabhängigkeit und im selben Jahr kam es zu einem bemerkenswert hohen Zufluss ausländischer Direktinvestitionen und einer Zunahme der Kreditaufnahme. Nach der internationalen Anerkennung, die die Unsicherheit über den politischen Status des Landes beseitigte, entdeckten Investoren die Attraktivität und die komparativen Vorteile dieses Landes als hervorragenden Standort für den Kauf von Immobilien und deren Betrieb. Sie erkannten sehr schnell, dass das Land ein stabiles Wirtschaftsumfeld und ein wunderbarer Lebensraum ist, mit sehr niedrigen Steuersätzen im Vergleich zu anderen vergleichbaren Staaten, aber auch einer klar definierten europäischen Perspektive.

All dies veranlasste Aleksandra Drašković, ihre Position als Beraterin in der Regierung Montenegros aufzugeben und, sich der Potenziale des Landes bewusst, die Immobilienagentur Montenegro Properties zu gründen.

– In diesen Jahren erlebte der Immobilienmarkt einen wahren Boom. Ich erinnere mich an einen Bericht der Weltbank aus dieser Zeit, der Montenegro zu den am schnellsten wachsenden Nicht-Öl-Volkswirtschaften der Welt zählte. Wir haben viel daran gearbeitet, die Agentur bekannt zu machen, haben den Moment erkannt und eine Zusammenarbeit mit Partnern aus Großbritannien realisiert. Wir hatten auffallend viele Kunden aus diesem Markt, aber auch zahlreiche Kunden aus Russland. In Zusammenarbeit mit der staatlichen Agentur zur Förderung ausländischer Investitionen haben wir 2009 an der renommierten Immobilienmesse MIPIM in Cannes teilgenommen und dort die Investitionsmöglichkeiten in unserem Land vorgestellt. Wir haben weiterhin für Montenegro geworben und es präsentiert, mit dem Wunsch, dass es den Platz auf der Weltkarte bekommt, den es wirklich verdient.

Die zahlreichen internationalen Immobilienauszeichnungen, die wir von den International Property Awards erhalten haben – für die beste Immobilien-Website, für das beste Marketing und den besten Makler – bestätigen, dass wir dies bereits seit mehreren Jahren erfolgreich tun – sagte Aleksandra Drašković in einem Interview für eKapija.

eKapija: Welche Dienstleistungen bieten Sie Ihren Kunden an und was können sie von der Zusammenarbeit mit Montenegro Properties erwarten?

– Montenegro Properties ist bereits seit 18 Jahren auf dem Immobilienmarkt Montenegro tätig und heute kann ich mit Stolz sagen, dass es ein Partner geworden ist, dem Kunden vertrauen können. Wir versuchen, den Prozess des Immobilienverkaufs und -kaufs so einfach, effizient und angenehm wie möglich zu gestalten. Wir setzen den Kunden nicht unter Druck, wenn er sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet. Da ich die Bedürfnisse der Kunden vor, während und nach dem Verkaufs- und Kaufprozess erkannt habe, kann ich sagen, dass Montenegro Properties heute ein echter One-Stop-Shop ist, bei dem wir den Kunden Schritt für Schritt einen umfassenden Service bieten, von der Immobilienbesichtigung, die wir angenehm und komfortabel zu gestalten versuchen, über die Bereitstellung eines Kaufführers bis hin zur Beratung der Kunden, warum diese bestimmte Immobilie die richtige Wahl für sie ist, alles basierend auf der detaillierten Marktforschung, die wir regelmäßig in der Agentur durchführen. Darüber hinaus pflegen wir eine gute Zusammenarbeit mit erfahrenen Anwaltskanzleien, die über langjährige Erfahrung in der Rechtsabsicherung ihrer Mandanten verfügen und die wir unseren Mandanten jederzeit gerne weiterempfehlen.

Wir können auch mit Stolz sagen, dass wir mehrere Kunden haben, denen wir durch den Online-Kauf beim Immobilienhandel geholfen haben, und wir sind äußerst zufrieden und stolz darauf, dass genau diese Kunden unsere Agentur weiterempfohlen haben. Wir haben auch Kunden, denen wir erfolgreich beim Immobilienkauf mit einer Kryptowährung geholfen haben.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Käufer für unsere Dienstleistungen kein Honorar zahlt.

eKapija: Wenn man bedenkt, dass Sie schon lange in diesem Geschäft tätig sind, wie hat sich der Immobilienmarkt in Montenegro im Laufe der Jahre verändert?

– Nach dem Marktboom in den Jahren 2006 und 2007, als die Banken in Montenegro miteinander konkurrierten, um möglichst viele Kredite zu vergeben, aber auch dem galoppierenden Anstieg der Preise aufgrund der großen Nachfrage, kam es 2008 zur globalen Finanzkrise, als die „Blase“ der überhöhten Preise platzt. Zu diesem Zeitpunkt sahen wir uns mit einer sinkenden Zahl von Käufern konfrontiert, gefolgt von einer globalen Rezession, die leider auch Montenegro nicht verschont hat, mit einem damit einhergehenden Rückgang der Immobilienpreise aufgrund der sehr geringen Nachfrage.

Ein weiteres deutliches Erwachen des Marktes und die wachsende Dynamik der Preise und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ereigneten sich um das Jahr 2021 und insbesondere Anfang 2022, als der Krieg in der Ukraine ausbrach und wir begannen, enorme Inflationsraten zu verzeichnen. Dies führte zu einer erheblich erhöhten Nachfrage nach Immobilien als sichere Anlage mit Kapitalwachstumspotenzial. Da der Kauf von Immobilien in Zeiten der Inflation eine sichere Investition darstellt, gab es eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen, was zu guten Umsätzen auch bei Wohnanlagen führte, deren Bau noch nicht einmal begonnen hatte, als Off-Plan-Kauf.

Heute kann ich sagen, dass sich der Markt erheblich verändert hat. Die Kunden suchen zunehmend nach Luxusresorts mit allen Merkmalen, die einen attraktiven Lebensstil bieten.

Montenegro kann ein attraktives Yachtziel sein – Porto Montenegro (FotoShutterstock/biggunsband) Montenegro kann ein attraktives Yachtziel sein – Porto Montenegro

<span class="HwtZe"><span class="jCAhz><span class=">Montenegro kann ein attraktives Yachtziel sein – Porto Montenegro</span></span>

eKapija: Was war der Wendepunkt, als das Land zu einem attraktiven Reiseziel wurde, das Investoren aus der ganzen Welt anzieht?

– Ich würde sagen, dass es mehrere Wendepunkte gab, die zu unterschiedlichen Zeiten und unter verschiedenen Umständen internationale Kunden anzogen.

Fast in der Regel zog die montenegrinische Regierung Immobilienkäufer an, wenn sie auf die Schaffung eines geeigneten Geschäftsumfelds und eines guten Investitionsklimas bedacht war. Politische Stabilität, wie ich bereits sagte, sowie der mutige Weg in die EU tragen zum Interesse von Investoren aus der ganzen Welt bei. Außerdem haben wir in Montenegro wettbewerbsfähige Steuersätze. Die Behandlung von Ausländern unterscheidet sich nicht von der Behandlung montenegrinischer Staatsbürger, was auch Ausländern bei der Entscheidung hilft, hier Kapital zu investieren.

Auch die geografische Lage Montenegros im Herzen Europas macht es zu einem sehr attraktiven und begehrten Reiseziel, das nur wenige Flugstunden von den großen europäischen Städten entfernt ist.

Ich möchte auch die Bedeutung von High-End- und Luxusresorts in unserem Land wie Porto Montenegro, Lustica Bay und Portonovi hervorheben, die seit ihrem Erscheinen auf dem montenegrinischen Markt eine große Anzahl von Käufern aus der ganzen Welt anziehen. In der Zukunft sehe ich Montenegro als Yachtzentrum.

Wenn wir diese beiden Vorteile, die ich erwähnt habe, die geografische Lage und das Vorhandensein von Resorts wie Porto Montenegro, kombinieren, können wir zu dem Schluss kommen, dass Montenegro geostrategisch auf der Achse zwischen dem Herzen der Superyacht-Arena des westlichen Mittelmeers und der karibischen Arena im Osten liegt und deshalb gute Chancen hat, eines der gefragtesten Yachtzentren der Welt zu werden. Angesichts der wunderschönen Natur, die dem Land geschenkt wurde, der wunderschönen Bucht von Kotor, aber auch des reichen maritimen Erbes und seiner langen Tradition ist die Idee, Montenegro auf der Weltkarte der Superyacht-Reiseziele zu positionieren, sicherlich nicht unbegründet.

Einer der sehr wichtigen Momente, die eine große Anzahl von Wohnungskäufern in den Komplex Porto Montenegro lockten, war auch die Strategie der Regierung, Yachttreibstoff von der Steuerpflicht auszuschließen, sodass dieser Yachthafen über den Service „steuer- und zollfreier Treibstoff“ verfügte. Das heißt, der Treibstoff in der Marina von allen Gebühren befreit und daher viel günstiger in Montenegro als an anderen Reisezielen war. Mit zwei bis drei saisonalen Betankungen könnte beispielsweise der Eigner einer Yacht, die bei einer Betankung 50 Tonnen Öl verbraucht, eine Ersparnis erzielen, die dem Preis eines ganzjährigen Anlegens in einem Superluxus-Yachthafen entspricht. Es gibt noch eine noch wichtigere Tatsache: Der Preis für das Anlegen am Porto Montenegro-Komplex selbst war erheblich niedriger als an anderen Reisezielen, weshalb sich Yachtbesitzer für den Kauf einer Wohnung im Komplex entschieden, auch weil sie dadurch Geld für das Anlegen sparen konnten. Im Vergleich zu anderen Reisezielen konnten sie die Wohnung über einen Zeitraum von 10 Jahren in der Marina praktisch umsonst erwerben!

Darüber hinaus hat die Covid-19-Pandemie die Präferenzen der Kunden stark verändert, sodass wir diese Zeit auch als einen Wendepunkt und als einen sehr wichtigen im Sinne der Kundenerwartungen betrachten können. Nach der Pandemie tendieren Käufer dazu, nach Freiflächen, Immobilien inmitten der Natur, zu suchen.

Ein Penthouse von 566 m2 im Elena-Gebäude in Porto Montenegro (FotoMontenegro Properties) Ein Penthouse von 566 m2 im Elena-Gebäude in Porto Montenegro

<span class="HwtZe"><span class="jCAhz><span class=">Ein Penthouse von 566 m2 im Elena-Gebäude in Porto Montenegro</span></span>

eKapija: Sie sind aktiv auf dem Markt Großbritannien präsent und kooperieren dort mit zahlreichen Investoren, aber auch Wirtschaftsverbänden und Organisationen. Inwieweit erkennen sie Montenegro als Investitionsziel an? Woher kommen Ihrer Erfahrung nach die meisten Investoren und in welchen Märkten sehen Sie Chancen für Wachstum, also für die Gewinnung neuer Investitionen?

– Wir sind aktiv auf verschiedenen Veranstaltungen in London vertreten, bei denen wir für Montenegro und seine Investitionspotenziale werben. Ich muss zugeben, dass viele leider noch nichts von Montenegro gehört haben, das immer noch ein Schwellenmarkt, also ein sich entwickelnder Markt ist. Meiner Meinung nach sollte Montenegro als solches gefördert werden, da es viel Raum für die Entwicklung neuer Investitionen gibt.

In diesem Jahr hatten wir mehrere Präsentationen in Großbritannien, die zu neuen Partnerschaften mit arabischen, britischen und schottischen Kunden führten. Auch im kommenden Jahr werden wir an der Entwicklung und weiteren Verbesserung dieser Partnerschaften arbeiten. Gerade in diesen Märkten sehe ich eine Chance für Wachstum und die Anziehung neuer Investitionen. Mit unseren arabischen Partnern werden wir an der Entwicklung großer Projekte und neuer Investitionen arbeiten und unseren britischen und schottischen Kunden die Golfresidenzen innerhalb des Lustica Bay-Komplexes präsentieren.

eKapija: In Montenegro gibt es Resorts wie Luštica Bay, Porto Montenegro, Portonovi. Wie sehr haben diese Komplexe die Entwicklung des Marktes beeinflusst, insbesondere im Segment der Luxusimmobilien, wo Kunden nicht nur einen Wohnraum, sondern einen umfassenden Service suchen?

– Mit der Entwicklung dieser Resorts ist der Immobilienmarkt in Montenegro einen Schritt weiter gegangen und jetzt können wir unseren Kunden auf der ganzen Welt das umfassende Erlebnis dieser Immobilien bieten.

Ich habe bereits erwähnt, dass Kunden zunehmend Serviced Apartments, One-Stop-Shop oder One-Stop-Service, mit Qualitätsmanagement und Wartung wünschen. Sie suchen nach Resorts mit allen Annehmlichkeiten, die den Menschen, die dort übernachten, alle Dienstleistungen für ein komfortables und angenehmes Leben bieten.

Dies wird auch dadurch bestätigt, dass in diesem Premium-Segment der Verkauf in den Resorts Porto Montenegro, Luštica Bay und Portonovi seit Jahren seine besten Ergebnisse verzeichnet. Die Nachfrage ist bemerkenswert hoch, so dass die meisten Luxuswohnungen dort ausverkauft sind, darunter auch Wohnungen im Bau.

Porto Montenegro hat sich von einem Sommerziel zu einem ganzjährigen Reiseziel und einem regionalen Lifestyle- und multidimensionalen Geschäftszentrum gewandelt, insbesondere durch die neuen Wohn- und Büroeinrichtungen, die im Rahmen der „Regent Pool and Club Residences“-Phase eröffnet wurden, und auch mit der Bau der neuen Siedlung Boka Place. Im Rahmen dieser Siedlung entsteht ein neues Hotel mit 150 Einheiten, das unter der Marke One & Only betrieben wird. Die Siedlung Boka Place wird außerdem über ein Einkaufszentrum, ein olympisches Schwimmbecken und andere Einrichtungen verfügen.

Innerhalb des Portonovi-Komplexes, der erstklassigen Luxus in die Bucht von Kotor gebracht hat, befindet sich das einzige One & Only-Hotel in Europa, das weltweit für glamouröse Resorts steht.

Luštica Bay hat mit dem Bau des ersten 18-Loch-Golfplatzes der Region begonnen, entworfen von Gary Player, einem anerkannten Namen in der Welt des Golfsports. Das neue Projekt, das Luštica Bay entwickelt – der Bau von Golfresidenzen – wird 300 bis 400 High-End-Einheiten in unmittelbarer Nähe bzw. direkt neben dem Golfplatz selbst umfassen.

Botanika-Residenzen – The Peaks, Luštica Bay (FotoMontenegro Properties) Botanika-Residenzen – The Peaks, Luštica Bay

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eKapija: Wenn man bedenkt, dass dies die ersten Golfresidenzen in Montenegro sind, können wir davon ausgehen, dass dies das Angebot in Montenegro weiter verbessern wird, und ist dies eine Gelegenheit, eine ganz neue Klientel in das Land zu locken?

- Absolut ja. Genau diese Residenzen haben wir kürzlich in London der schottischen Golf-Community vorgestellt und ich muss zugeben, dass das Interesse groß ist. Während dieser Präsentation von Golfresidenzen, aber auch während der Vorbereitung der kommenden, haben wir eine kleine Umfrage und einen Vergleich mit ähnlichen Projekten in Portugal, Frankreich und Spanien durchgeführt, die gezeigt haben, dass solche High-End-Anlagen in der Regel stets die Wertsteigerung der vorhanenen Immobilien in der Umgebung beeinflussten. Dasselbe wird in Montenegro passieren.

Die von der Agentur Europe Tour Properties durchgeführte Umfrage ergab außerdem, dass 67 % der Käufer von Residenzen in der Nähe von Golfplätzen Menschen sind, die nicht Golf spielen, weshalb wir das Projekt auch an anderen Adressen vorstellen. Für Käufer, die nicht Golf spielen (nur in Thailand waren die Käufer überwiegend Golfspieler – bis zu 98 %) und solche Immobilien kaufen, ist es wichtig, dass das Resort auch andere Funktionen bietet, wie verschiedene Freizeit- und andere Sportaktivitäten, gute Restaurants, Pools usw., die Luštica Bay bietet und die einen Mehrwert für die Kundschaft unterschiedlicher Profile darstellt.

Ich bin mir sicher, dass zusätzlicher Raum für Investitionen sowohl auf der Halbinsel Luštica als auch in anderen Teilen Montenegros auch hochwertige Projekte hervorbringen und das Immobilienangebot in Montenegro verbessern wird.

eKapija: Das Programm der Wirtschaftsbürgerschaft hatte erheblichen Einfluss auf die Anziehung ausländischer Investitionen. Welchen Einfluss hat die Aufhebung auf den Immobilienmarkt? Ist ein negativer Effekt spürbar und erhalten Sie immer noch Anfragen, was es mit diesem Programm auf sich hat?

– Montenegro Properties nahm aktiv am Programm der montenegrinischen Regierung „Staatsbürgerschaft durch Investition“ teil und wir haben mehrere zufriedene Kunden, die montenegrinische Pässe erhalten haben.

Wir könnten dieses Programm als eine Art Investitionsmigration interpretieren, und gerade Investitionsmigrationen sind eine hervorragende langfristige Form des Staates, um die Nachfrage nach Investitionen zu schaffen und das Wirtschaftswachstum zu beschleunigen.

Meiner Meinung nach hat das Programm der Wirtschaftsbürgerschaft erheblich zur Entwicklung Montenegros, vor allem im Norden, beigetragen, was es dem Staat auch ermöglicht hat, seine Kapazitäten zu steuern und mit der Umsetzung der Entwicklung dieser Region zu beginnen. Bevor die Regierung das Programm zur Wirtschaftsbürgerschaft initiierte, wurde im Norden Montenegros mehr als zwei Jahrzehnte lang kein Hotel der gehobenen Kategorie gebaut. Diese Information zeigt am besten die Bedeutung des Programms für die Entwicklung dieses Teils unseres Landes und auch die erfolgreiche Diversifizierung des Tourismusangebots Montenegros. Das Ergebnis des Programms ist: der Bau mehrerer Hotels mit einer Kapazität von über tausend Einheiten, die Schaffung von über tausend neuen Arbeitsplätzen und die Generierung erheblicher Mittel zur Verbesserung der Infrastruktur der unterentwickelten Gemeinden im Norden.

Es werden 4- und 5-Sterne-Hotels gebaut, und es ist sehr fraglich, ob mit dem Bau in naher Zukunft begonnen würde, wenn es nicht das Programm der Wirtschaftsbürgerschaft gegeben hätte.

Leider erleben wir jetzt die negativen wirtschaftlichen Auswirkungen der Programmabsage, insbesondere im Norden. Das Konzept der im Rahmen des Wirtschaftsbürgerschaftsprogramms angebotenen Wohn- und Gewerbeeinheiten war so konzipiert, dass sie speziell für die Programmbewerber konzipiert wurden. Ihr Design, das gesamte Konzept dieser Geräte stand in engem Zusammenhang mit dem Programm und den Anmeldern, das preislich als Premiumprodukt mit dem Programm harmonierte, das den Kunden angeboten wurde. Ich glaube, dass eine Marktanpassung der Preise erforderlich ist, damit diese Einheiten attraktiv bleiben und den Kriterien der Käufer entsprechen, die jetzt bereits nicht am Programm der Wirtschaftsbürgerschaft teilnehmen.

Es tut mir leid, dass das Programm abgesagt wurde und wir bereits die negativen Auswirkungen im Norden spüren, die sich bei einer Verlängerung des Programms für immer positiv verändert hätten. Das zeigt sich auch daran, dass wir immer noch Anfragen zum Programm erhalten und das Interesse weiterhin groß ist. Jetzt befürchte ich jedoch, dass die erwarteten Vorteile für den Norden erheblich gebremst werden.

Die Botanika-Residenzen bieten einen Blick auf den ersten Golfplatz Montenegros (FotoMontenegro Properties) Die Botanika-Residenzen bieten einen Blick auf den ersten Golfplatz Montenegros

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eKapija: Worin spiegelt sich die Attraktivität Montenegros als Investitionsziel wider und wo sehen Sie die größten Probleme, die angegangen werden sollten, um möglichst viele Investoren anzuziehen?

– Es gibt mehrere komparative Vorteile, die Montenegro auszeichnen. Der wichtigste Grund besteht darin, dass die Küsten- und Berggebiete aufgrund ihrer Nähe als eine Einheit betrachtet werden können, da die Fahrt von den Bergen zum Meer nur zwei Stunden dauert. Außerdem ist Montenegro mit einer wunderschönen Natur gesegnet, mit einer der schönsten Buchten der Welt, der Bucht von Kotor. Ein weiterer wichtiger Vorteil besteht darin, dass wir den Euro als Währung verwenden, der in Zeiten wirtschaftlicher Krisen für viele Wirtschaftszweige als Barriere gegen alle Herausforderungen gedient hat. Ich glaube, dass das für die wirtschaftliche Stabilität sehr wichtig ist.

Als die größten Herausforderungen, denen wir uns stellen müssen und an deren Verbesserung wir in Zukunft arbeiten müssen, sehe ich die schlechte Straßeninfrastruktur, eine Erhöhung der Kapazitäten der Flughäfen in Podgorica und Tivat sowie die Einführung neuer Flugrouten zu internationalen Zielen. Ich glaube, dass es notwendig ist, einen starken Investitionszyklus in den Aufbau der Infrastruktur einzuleiten und daran zu arbeiten, Bedingungen zu schaffen, die so schnell wie möglich bessere Flugverkehrsverbindungen ermöglichen.

eKapija: Was sind die Pläne von Montenegro Properties für die kommende Zeit? Worauf werden sich die Geschäftsaktivitäten konzentrieren?

– Auch in der kommenden Zeit wird Montenegro Properties Montenegro weiterhin der internationalen Kundschaft durch Präsentationen, die Teilnahme an Immobilienmessen und Präsentationen in renommierten Medien vorstellen, mit Schwerpunkt auf Golfresidenzen und Luxusimmobilien. Wir werden auch aktiv daran arbeiten, Investoren aus dem Nahen Osten anzuziehen, deshalb planen wir bereits im ersten Quartal 2024, mit Hilfe der saudi-arabischen Handelskammer die Investitionsmöglichkeiten Montenegros in Riad vorzustellen.

D. Obradović