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Rebec 2024: Belgrad erwartet einen „Boom“ beim Bau von Studentenunterkünften – Sozialer Wohnungsbau als Pflicht

Quelle: eKapija Dienstag, 18.06.2024. 15:18
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Podeli
Abbildung (FotoChait Goli from Pexels)Abbildung
Eine „Section 106-Vereinbarung“ im Vereinigten Königreich ermöglicht Verhandlungen zwischen Entwicklern und lokalen Behörden, um die Gemeinschaft durch die Verpflichtungen des Entwicklers zu verbessern, einschließlich des Baus von Grünflächen, Sozialwohnungen und Infrastruktur. Während Wien und Prag ähnliche Modelle für den sozialen Wohnungsbau und die Entwicklung nutzen, verzeichnet Belgrad ein wachsendes Interesse an studentischen Wohnprojekten und Co-Living-Bereichen, die bezahlbare Wohnmöglichkeiten für junge Menschen und Berufstätige bieten, so das Fazit des Panels „Sozialer Wohnungsbau und studentisches Wohnen“ (Social Housing & Student Accommodations), abgehalten im Rahmen der REBEC 2024-Konferenz.

- Ich bin im Vereinigten Königreich geboren und aufgewachsen und lebe seit zwei Jahren in Belgrad. Ich werde in London oft nach Korruption in Serbien und Osteuropa im Allgemeinen gefragt. Die örtlichen Behörden sollen sagen: „Wenn wir Ihnen die Baugenehmigung für das Projekt erteilen, möchten wir, dass Sie dies oder das tun.“ Und so funktionieren die Dinge tatsächlich im Vereinigten Königreich. Die Briten haben dieses Prinzip in etwas Wirksames umgesetzt und nennen es „Section 106 Agreement“. Es handelt sich tatsächlich um ein zentrales Verhandlungsinstrument zwischen Investoren und lokalen Behörden. Es kann eine Vielzahl von Dingen abdecken, darunter auch die mittlerweile sehr beliebten „Grünflächen“. Der Investor kann beispielsweise Genehmigungen erhalten, kann aber verpflichtet sein, ein „Gründach“ zu bauen. Dazu können auch der Bau von Bildungseinrichtungen, die Verbesserung der Straßeninfrastruktur und des öffentlichen Verkehrs gehören... - erklärte Petar Orlić, verantwortlich für die Geschäftsentwicklung des Unternehmens NKO, das in London und Belgrad tätig ist.

Die „Section 106 Agreement“ ist ein Rechtsinstrument, das bei der Stadtplanung im Vereinigten Königreich verwendet wird. Diese Vereinbarung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zwischen den örtlichen Behörden und dem Investor geschlossen. Ziel ist es, sicherzustellen, dass bestimmte negative Auswirkungen neuer Entwicklungen abgemildert und die lokale Gemeinschaft verbessert werden. Vereinbarungen nach Artikel 106 werden in der Regel für finanzielle Beiträge, die Bereitstellung von Sozialwohnungen und die Erhaltung von Grünflächen verwendet. Diese Vereinbarungen sind rechtsverbindlich und werden durchgesetzt, um sicherzustellen, dass Entwicklungsprojekte im Einklang mit den umfassenderen Interessen der Gemeinschaft und der lokalen Umwelt stehen.

- Wir reden hier über ernsthaftes Geld. Aber sie bestehen meist auf bezahlbarem und sozialem Wohnraum. Etwa 20 % der Projekte müssen bezahlbarer Wohnraum sein. Eigentlich ist bezahlbarer Wohnraum in jeder Stadt ein Bedarf. In London gibt es übrigens nicht genügend Wohnraum, und das gilt insbesondere für bezahlbaren Wohnraum. „Section 106 Agreement“ ist sehr streng. Ich bin mir nicht sicher, ob es in Belgrad etwas Ähnliches gibt, aber wenn es so wäre, wäre das ein positiver Schritt nach vorne - sagt Orlić.

Landes- und Stadtbehörden müssen sich für den sozialen Wohnungsbau engagieren und entsprechende Instrumente schaffen, meint Sne Veselinović, Geschäftsführerin der Firma Architektin Sne Veselinovic ZT GmbH mit Sitz in Wien.

- Die Wiener Behörden nutzen hierfür Bebauungspläne. Dies ist wichtig, um das Gemeinwohl zu gewährleisten. Der soziale Wohnungsbau wurde vor fünf Jahren in die Bebauungspläne Wiens aufgenommen. Bei den neuen Projekten ist der Anteil an Sozialwohnungen sehr hoch. Ein weiteres Instrument sind städtebauliche Verträge, die sich auf neue Projekte beziehen. In Wien gibt es zwei Arten von Sozialwohnungen: von der Stadt verwaltete Wohnungen und solche, die von privaten Investoren gebaut werden - erklärt Veselinović.

In Prag gebe es noch immer nicht den erforderlichen Anteil an bezahlbarem Wohnraum, sagt Viktorie Souckova, Geschäftsführerin des tschechischen Unternehmens Bogle Architects.

- Der Grund mag darin liegen, dass die Mieten immer noch nicht so hoch sind wie beispielsweise in Wien oder London, Investoren aber in der Pflicht sind, durch den Bau von Schulen oder Infrastruktur einen Beitrag zum Gemeinwesen zu leisten. Das heißt, in der Tschechischen Republik bzw. in der Tschechoslowakei befanden sich die meisten Wohnungen im Staatsbesitz und wurden später privatisiert. Allerdings gibt es immer noch eine große Zahl von staatseigenen Wohnungen, die zu niedrigeren Mieten vermietet werden. Inoffiziellen Angaben zufolge leben tatsächlich 2,5 Millionen Menschen in Prag. Wir müssen mehr Wohnquadratmeter bauen, weil wir sie brauchen. Obwohl viel gebaut wird, ist es nicht genug - betonte Souckova.

Wie sieht es mit der Qualität aus? Ist es besser, zehn weitere Wohneinheiten mit kleinerer Fläche zu bauen oder Luxus zu haben, aber nur für ein paar Menschen?

Flexibilität ist immer wichtig, glaubt Viktorie Souckova.

- Es hängt davon ab, wofür es gebaut wird. Wenn es sich um private Nutzer handelt, ist es besser, kleinere Einheiten zu bauen, die eventuell kombiniert werden können – Flexibilität ist immer wichtig. Wenn es um Qualität geht, müssen wir auch über das Material sprechen. In der Tschechischen Republik haben wir uns noch nicht weit vom Beton entfernt. Es wird immer noch auf ziemlich traditionelle Weise gebaut. Aber wenn es um die Fläche geht, sind die meisten Wohnungen zwischen 45 und 55 m2 groß, was nicht so klein ist, verglichen beispielsweise mit London – sagt Souckova.

Petar Orlić wies darauf hin, dass Qualität in London an erster Stelle stehe.

- In London besteht man auf Qualität. Nach dem Brand und der Tragödie im Sozialwohnungsbau Grenfell Tower im Jahr 2017, bei der viele Menschen ihr Leben verloren, gibt es starke Bemühungen, die Standards zu verbessern, um zu verhindern, dass sich etwas Ähnliches wiederholt. Es ist zu einem politischen Thema geworden – sagt Orlić.

Laut Sne Veselinović können und müssen präzise klare Instrumente Qualität gewährleisten.

- Ich bin davon überzeugt, dass der soziale Wohnungsbau auf einem hohen Niveau sein kann und sollte. Daher muss es klare Instrumente geben. Das Wiener Modell ist gut, weil es bezahlbaren Wohnraum für zukünftige Generationen sichert. In Wien ist sozialer Wohnungsbau für etwa 60 % der Bevölkerung wichtig - sagte Veselinović.

Coliving Wohnkonzept für junge Menschen, Berufstätige und digitale Nomaden – Rooming auf moderne Art

Coliving ist ein Wohnkonzept, bei dem Mieter häufig in städtischen Gebieten zusammenleben und den Raum teilen. Dieses Konzept erfreut sich weltweit zunehmender Beliebtheit, insbesondere bei jungen Menschen, Berufstätigen und digitalen Nomaden. Co-Living-Einrichtungen bieten in der Regel private Zimmer oder Suiten, während Gemeinschaftsbereiche wie Küchen, Wohnzimmer, Arbeitsbereiche und manchmal sogar Fitnessstudios und Erholungsbereiche allen Bewohnern zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen.

- Coliving ist in London wegen seiner Erschwinglichkeit sehr beliebt. Immobilien sind sehr teuer und junge Leute haben oft nicht einmal für eine Anzahlung genug Geld. Deshalb entstehen Co-Living-Bereiche mit kleinen Zimmern und Gemeinschaftsräumen mit Küchen, einem Fitnessstudio und einem Kino – erklärt Orlić.

Die Lebensweise verändert sich und junge Menschen wollen ihre Elternhäuser verlassen. Daher besteht ein großer Bedarf, in Wohngemeinschaften zu investieren, glaubt Viktorie Souckova.

- Als ich studierte, lebte ich mit meinen Eltern in Prag, und Menschen, die aus anderen Städten kamen, wohnten in staatlichen Studentenwohnheimen. Allerdings verändert sich die Lebensweise. Junge Generationen wollen ihre Elternhäuser verlassen. Coliving ist erschwinglich, hat aber auch eine soziale Dimension. Wenn junge Menschen in eine fremde Stadt kommen, ist Coliving auch eine Möglichkeit, Freunde und Kollegen zu treffen und Partner zu finden. Prag ist auch für ausländische Studierende sehr attraktiv, und vor fünf Jahren begannen Investoren, alte Gebäude zu kaufen und sie in Wohngemeinschaften und Studentenunterkünfte umzuwandeln. Dafür besteht immer noch ein großer Bedarf - sagte Souckova.

Es gebe zwar neue Projekte in Wien, diese seien aber für die meisten Studierenden nicht erschwinglich, sagt Sne Veselinović.

- Staatliche Studentenwohnheime sind immer noch erschwinglicher, und manchmal mieten Studenten Wohnungen, in denen mehrere von ihnen zusammen wohnen - sagt Veselinović.

Studentenunterkünfte in Belgrad erwarten eine rasche Entwicklung

Eine große Anzahl von Investoren sei daran interessiert, in Studentenwohnheimprojekte in Belgrad zu investieren, sagt Petar Orlić.

- Ich hatte viele Kunden, die Studentenwohnheimprojekte in London entwickeln, und sie fragten mich nach Belgrad. Drei Dinge locken sie hierher. Erstens gibt es in Belgrad viele Studierende, und in den kommenden Jahren wird mit einer größeren Zahl ausländischer Studierender gerechnet. Es besteht also auf jeden Fall ein Bedarf. Unter zwei sind die Entwicklungs- und Baukosten niedriger und unter drei sind die Mieten nicht schlecht - sagt Orlić.

Er fügt hinzu, dass solche Projekte durch die Synergie von Behörden und Investoren entwickelt werden müssen.

- Ich erwarte in den nächsten Jahren einen großen Boom in Belgrad, ich denke, wir werden immer mehr Projekte wie dieses sehen - schlussfolgerte Orlić.

I. Žikić
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