Izvor: eKapija | Srijeda, 29.07.2020.| 10:05
Izdvojite članak Odštampajte vijest

Crna Gora bi mogla da dobije još jedan luksuzni turistički kompleks - U naselju Pinješ u Ulcinju planirana gradnja hotela i vila visoke kategorije

(Foto: Ministartsvo održivog razvoja i turizma/Screenshot)
U naselju Pinješ u Ulcinju planirana je gradnja novog turističkog kompleksa sa hotelima i vilama visoke kategorije. To se može vidjeti u konceptu Detaljnog urbanističkog plana "Hoteli i vile visoke kategorije" Pinješ, koji je Ministarstvo održivog razvoja i turizma stavilo na javni uvid.

Kako se navodi u dokumentaciji, cilj izrade DUP-a je kreiranje planskog rješenja kojim će se stvoriti preduslovi za gradnju novih kapaciteta turizma visoke kategorije, kao i maksimalno očuvanje i uklapanje vitalnog i funkcionalnog zelenog fonda u nova urbanistička rješenja, na osnovu analize planiranih sadržaja i u skladu sarazvojnim potrebama.

DUP "Hoteli i vile visoke kategorije" se prostire sa južne strane ulice Mirka Srzentića do same obale, odnosno do saobraćajnice koja opslužuje obalu. Smješten je u planskoj jedinici 1 u okviru koje je, osim izgradnje objekata centralnih djelatnosti, mješovite namjene i individualnog stanovanja, predviđena izgradnja turističkih kapaciteta na postojećim i novim atraktivnim lokacijama uz obalu, sa kvalitetnim vizurama prema moru i Starom gradu. Planom je predviđena nova zona ekskluzivnog turizma na padinama brda Pinješ, u okviru koje će se graditi turistička naselja male gustine, hoteli, mali hoteli i vile.

Namjena prostora GUR-om je definisana za turizam (T1) i površine za saobraćajnu infrastrukturu - saobraćajnice i parking.

- Shodno smjernicama PUP-a na površinama za turizam mogu se planirati objekti za smještaj turista, za pružanje usluga hrane i pića, za nautički turizam, zdravstveni, vjerski, edukativni i kulturni turizam, kao i sadržaji poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti, sportski sadržaji i komunalni objekti. Površinu za turizam potrebno je planirati do 70%, a neturističkog prostora do 30% - navodi se u knceptu plana.

Zauzetost urbanističke parcele turističke namjene u zahvatu generalne urbanističke razrade iznosi do 40%, koeficijent izgrađenosti do 1.0, a spratnost objekata je od P+2 do P+6.

Prostor koji se razrađuje ovim DUP-om nalazi se u obalnom pojasu - 1000 metara. Imajući u vidu da je turizam ključni generator razvoja primorskog regiona i Crne Gore, Plan isključuje širenje novih stambenih zona van postojećih naselja u pojasu 1000 metara od obale (obalni pojas), a daje mogućnost razvoja turizma.

- U pojasu između 100 i 1000 m od obalne linije se zabranjuje stanogradnja na područjima izvan naselja, prostor se rezerviše za turistički razvoj, a planiranje i uređenje prostora se temelji na očuvanju prirodne, kulturne, istorijske i tradicionalne vrijednosti, uz zaštitu obalnih predjela i primjenu mjera zaštite na kopnu i u moru - stoji u dokumentaciji.


Prioritet izgradnja turističkih kapaciteta

U dokumentu se napominje da je u ovom pojasu moguće realizovati već započete investicione projekte i definisati nove turističke zone prema definisanim kriterijumima. Za sve buduće turističke zone u pojasu od 1000 m važiće pravila ovog plana.

- U turističkim zonama T1 od ukupne površine zone, planirana površina terena za građevine koje su prema službenoj kategorizaciji hoteli je najmanje 70%, a ukupna planirana površina terena za ostale objekte koji mogu biti vile ili turistički apartmani je 30% - navodi se u planu.

U okviru DUP-a planirana je i izgradnja vila, koje ne smiju biti rezidencijalne, već smještajne jedinice. Ovaj plan izričito zabranjuje gradnju ikakvih rezidencijalnih jedinica u obalnom pojasu do 1000 m. Vile se mogu organizovati kao samostlane, poluugrađene ili ugrađene u nizu ili kao grupa vila, odnosno rizort - stoji u dokumentaciji.

U okviru budućeg kompleksa pretežna namjena površina predviđena je za turizam. Mogu se planirati kompleksi za smještaj turista T1 - hoteli, mali hoteli, moteli, zatim objekti za pružanje usluga ishrane i pića, objekti poslovnih, komercijalnih, uslužnih djelatnosti, ali i sportski sadržaji i komunalni objekti.

- Planirani su turistički objekti visoke kategorije, minimum 4*, a poželjno 5*, kako bi se na adekvatan način valorizovala visoko vrijedna ambijentalna cjelina, atraktivnih morfoloških i pejzažnih karakteristika - napominje se u dokumentaciji.

U hotelima udio smještajnih kapaciteta mora biti najmanje 70% u osnovnom objektu hotela, a najviše 30% u "vilama" ili depadansima. Shodno važećim propisima, smještajna jedinica u hotelima obuhvata 2 ležaja, dok smještajna jedinica u vilama obuhvata 6 ležaja.

Planom su predviđene sljedeće kategorije ugostiteljskih objekata: hotel & resort, hotel, mali hotel, boutique hotel, apart hotel i vile visoke kategorije.

- Što se tiče komplementarnih sadržaja u okviru parcela planiranih objekata turističke namjene, program ne definiše tačnu strukturu i distribuciju u prostoru, kao ni potrebe izražene u fizičkim parametrima s obzirom na mogućnost prestrukturiranja sadržaja. Komplementarne sadržaje čine bazeni, vrtovi, sport, rekreativne površine, razne vrste usluga, zelenilo kao javno i privatno u sklopu parcele, parking prostori - privatni u sklopu parcele itd.

Planskim rješenjem predviđeno je 19 urbanističkih parcela namijenjenih za smještaj turista.

Takođe, planom su predviđene i površine za centralne djelatnosti, koje su pretežno namijenjene za objekte poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti i obilježja su centara naselja. Tu se mogu graditi i ugostiteljski objekti i hoteli, trgovački centri, izložbeni centri i sajmišta.

- Planskim rješenjem predviđene su dvije urbanističke parcele centralnih djelatnosti. Na urbanističkoj parceli UP12 je moguće izgraditi manji tržni centar za obezbjeđivanje dnevnih potreba korisnika kako ove, tako i kontaktnih zona - navodi se.


Saobraćajnice i parking

Kako je već navedeno, DUP Hoteli i vile visoke kategorije se prostire sa južne strane ulice Mirka Srzentića do same obale, odnosno do saobraćajnice koja opslužuje obalu. U ovom planu poseban akcenat se stavlja na saobraćajnu povezanost kontaktnih zona, kako kolske tako i pješačke - fomiranje obalnog šetališta, na šta je potrebno obratiti posebnu pažnju, s obzirom na mogućnost korišćenja konstantnog vizuelnog kontakta sa morem i prirodnim pejzažem brda Pinješ.

- Na prostoru koji je zahvaćen DUP-om "Hoteli i vile visoke kategorije" nema evidentiranih građevinskih objekata. Sa sjeverne i južne strane granice lokacije nalaze se postojeće saobraćajnice koje su značajne za kvalitetno funkcionisanje saobraćajnog sistema cijelog grada - navodi se.

Prilikom realizacije i urbane transformacije kompleksa Pinješ - hoteli i vile, potrebno je najprije pristupiti uređenju i infrastrukturnom opremanju zemljišta, a zatim izgradnji objekata.

- Trenutno najveća ograničenja su u činjenici da je prostor izuzetno slabo infrastrukturno opremljen, što će uticati na ekonomičnost gradnje. Veliki nagibi terena iziskuju skuplju gradnju i veće intervencije u uređenju terena i izgradnji saobraćajnih površina, ali u finalnoj obradi imaju velike prednosti koje se ogledaju u atraktivnosti slike prostora: funkcije, vizura, osunčanja itd. - piše u planu.

Površine saobraćajne infrastrukture namijenjene su za kolski i pješački saobraćaj u okviru koridora (regulacionih linija) saobraćajnica, za prilaz motornih vozila i za postavljanje autobuskih stajališta. Na površinama namijenjenim za saobraćajnu infrastrukturu može se dopustiti i izgradnja mjesta i niša za postavljanje kontejnera za prikupljanje čvrstog komunalnog otpada, izgradnja vodova ostale infrastructure.

- Saobraćajno rješenje unutar zone prilagođeno je namjeni površina i stanju na terenu. Ograničenje za planiranje saobraćajnice predstavlja veoma strm teren i raspored objekata koji onemogućavaju razvijanje trasa saobraćajnica sa povoljnijim podužnim nagibima - stoji u dokumentaciji.

Planirane su četiri pristupne saobraćajnice, koje se uglavnom pružaju paralelno sa izohipsama. Da bi se ostvarila veza pristupnih saobraćajnica, a usljed velikih visinskih razlika između njih, planirana je izgradnja kružnih rampi koje su ujedno i rampe za ulazak u podzemne garaže. Za sve saobraćajnice izvršena je provjera podužnog nagiba i on se kreće do max 18%.

- Odvodnjavanje saobraćajnih površina potrebno je rješavati atmosferskom kanalizacijom. Sve saobraćajnice kao i pješačke staze treba da budu opremljene odgovarajućom rasvjetom. Sve ulice unutar kompleksa su pod režimom dvosmjernog kretanja vozila, sa zabranom parkiranja na kolovoznoj traci.

Parkiranje je planirano unutar svake urbanističke parcele i to na površinskom nivou i u podzemnim garažama. Parkiranje se obavlja unutar podzemne garaže i u okviru urbanističkih parcela. Planirani javni parking je predviđen upravno na ulicu Mirka Srzentića (36 PM), kao i u okviru podzemne garaže u tri nivoa. Na svakom nivou podzemne garaže planirano je 112 PM, što ukupno iznosi 336 PM, namijenjenih posjetiocima i korisnicima ove zone.

Osim parkiranja na površinskom parkingu i u podzemnoj garaži, potrebno je obezbijediti parkiranje i unutar svake urbanističke parcele.

Pješačke staze predviđene su uz saobraćajnice, a pješački saobraćaj se djelimično odvija i kolsko-pješačkim saobraćajnicama.


Komunalna infrastruktura

Kako je na prostoru u zoni zahvata DUP-a Hoteli i vile visoke kategorije planirana izgradnja objekata visoke kategorije, za buduće objekte je neophodno obezbijediti dovoljnu količinu vode. U cilju obezbjeđivanja uslova za gradnju planiranih objekata neophodno je izmještanje postojećih i izgradnja novih cjevovoda. Takođe, neophodna je i izgradnja fekalne kanalizacije i atmosferske kanalizacije.

- Na prostoru planiranog DUP-a nema razvijene elektroenergetske infrastrukture. Buduće potrebe za potrošnjom električne energije treba da prati adekvatna izgradnja elektroenergetskih objekata - distributivne mreže i transformatorskih stanica. Prostor nije na kvalitetan način tretiran ni adekvatnom elektronskom komunikacionom infrastrukturom - navodi se u dokumentaciji.

Uređenje zelenih površina usmjereno je ka estetskom oplemenjivanju sredine u duhu tradicionalnog korišćenja prostora i zadovoljenju funkcionalnih potreba korisnika prostora.

U skladu sa smjernicama GUR-a Ulcinja, karakteristikama lokacije i planirane namjene površina, predviđeni su sljedeći tipovi zelenih površina: parkovi, drvoredi, zelenilo turističkih objekata- hotela, zelenilo poslovnih objekata, zelene površine specijalne namjene - zeleni zaštitni pojas i zelenilo infrastrukturnih objekata.

- Izgradnju objekata u javnoj upotrebi neophodno je vršiti na način kojim se licima smanjene pokretljivosti obezbjeđuje nesmetan, pristup, kretanje boravak i rad - zaključuje se u planu.

Obrađivač ovog plana je Ministarstvo održivog razvoja i turizma, a upoznavanje javnosti sa Konceptom DUP "Hoteli i vile visoke kategorije" Pinješ moguće je u periodu od 28. jula do 28. avgusta 2020. godine.

Unos komentara je omogućen samo ulogovanim korisnicima.